Pajak sewa dan pajak jual beli properti merupakan dua elemen penting yang dalam siklus keuangan bisnis dapat mempengaruhi keuntungan, dan menjadi kewajiban perusahaan. Hal ini memiliki dampak signifikan terhadap aliran kas, nilai investasi, dan keputusan strategi dalam operasional bisnis properti.

Pajak sewa properti yang dikenakan atas pendapatan yang diperoleh dari penyewaan properti, serta pajak jual beli properti yang berlaku pada transaksi pembelian dan penjualan properti, membutuhkan manajemen yang cermat dan strategis. Disini kita akan membahas konsep dan strategi pengelolaan dua pajak properti ini di operasional bisnis Anda. 

1. Pajak Sewa Properti Adalah

Pajak sewa properti adalah pajak yang dikenakan atas pendapatan yang diperoleh perusahaan dari aktivitas penyewaan properti, seperti penyewaan apartemen, ruang kantor, atau lahan. Pajak ini dihitung berdasarkan jumlah pendapatan sewa yang diterima, setelah dikurangi dengan biaya-biaya tertentu yang diizinkan oleh otoritas pajak, seperti biaya operasional dan pemeliharaan.

Perusahaan dapat melakukan pelaporan pendapatan sewa ke otoritas pajak yang menjadi kewajiban hukum yang harus dipenuhi setiap pemilik properti, meliputi detail mengenai durasi penyewaan, nilai sewa, dan biaya lain yang terkait dengan penyewaan properti tersebut. 

Perusahaan dapat melakukan perencanaan dan analisis cermat, misalnya memutuskan kapan akan melakukan perbaikan besar pada properti akan mempengaruhi kewajiban pajak sewa yang harus dibayar. Sama halnya dengan memilih struktur kepemilikan properti yang tepat yang berpengaruh pada tarif pajak yang harus diterapkan. 

2. Pajak Jual Beli Properti Adalah

Sedangkan pajak jual beli properti merupakan pajak yang dikenakan atas transaksi pembelian dan penjualan properti, dan berlaku universal di berbagai yurisdiksi dengan variasi nama dan tarif tertentu, tetapi prinsip dasarnya sama. Pajak ini menjadi kewajiban yang harus dipenuhi oleh pembeli, penjual, atau keduanya tergantung pada regulasi setempat. 

Pajak jual beli dihitung berdasarkan nilai transaksi atau nilai pasar properti yang ditransaksikan, dengan begitu pemahaman ini menjadi penting bagi investor properti karena dapat mempengaruhi biaya total pembelian atau keuntungan dari penjualan properti.

Pajak jual beli seringkali dianggap sebagai bagian penting dari biaya transaksi dalam proses jual beli properti seperti bagi pembeli properti, pajak ini menambah biaya akuisisi properti, sedangkan bagi penjual, pajak dapat mengurangi keuntungan bersih yang diperoleh dari penjualan.

3. Hitung Pajak Sewa dan Pajak Jual Beli Properti

Dalam pengelolaan pajak properti, ada peraturan dan regulasi pajak yang harus di ikuti dalam melakukan penyewaan dan jual beli properti. Berikut ini adalah pajak yang harus dibayarkan kedua pajak properti, pajak sewa properti dan pajak jual beli properti:

a. Pajak Sewa Properti

Menurut UUD RI Pasal 4 Ayat 2, sewa properti oleh perusahaan, pemilik tanah dan bangunan dikenai PPh faktur pajak atas pungutan sebagai berikut:

b. Pajak Jual Beli Properti

Dalam transaksi jual beli properti seperti bangunan, tanah, dan properti lainnya, pajak yang dikenai pembeli dan penjual memiliki persentase yang berbeda. Untuk pihak pembeli, pajak yang dibebankan yaitu pajak pertambahan nilai atau PPN 10% dari nilai jual properti. Pembeli di kenai PPN hanya untuk properti yang digunakan untuk usaha dan mendapatkan keuntungan yang kenakan dari PPN tersebut. 

Sedangkan untuk penjual, ada tiga pajak yang dikenai. Menurut UUD No. 34 Tahun 2016 terdapat pajak penghasilan atau PPh sebesar 2,5% untuk setiap transaksi. Selain itu, penjual juga wajib membayar pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dengan perhitunggan berikut:

Diketahui bahwa NJOP adalah nilai jual objek pajak, sedangkan NPOPTKP adalah nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak. Selanjutnya, penjual properti juga harus membayar dan menghitung pajak bumi sebesar 0,5% menurut UU No. 12 Tahun 1985. 

Dalam pembayar PBB, terdapat besaran NJKP atau nilai jual kena pajak yang ditetapkan dalam KMK No. 201/KMK.04/2000 yang menyatakan bahwa jika nilai NJOP lebih dari Rp1 miliar, maka NJKP yang harus dibayarkan adalah 40%. Sedangkan jika NJOP kurang dari Rp1 miliar, maka NJKP yang harus dibayar penjual adalah 20%. 

4. Faktor Pajak Sewa Properti

Pajak sewa properti dikenakan atas pendapatan yang diperoleh dari penyewaan properti, dan berbagai elemen dapat mempengaruhi besarnya pajak yang harus dibayar. Ada beberapa hal yang dapat mempengaruhi pajak sewa properti, berikut ini adalah penjelasan lebih detail mengenai faktor-faktor tersebut:

a. Tarif Pajak yang Berlaku

Tarif pajak yang berlaku adalah persentase dari pendapatan sewa yang harus dibayarkan sebagai pajak, dan pendapatan sewa properti berbeda di setiap wilayah dan dapat berubah tergantung kebijakan pemerintah setempat. Pemilik properti harus mengikuti perkembangan terbaru dalam peraturan pajak untuk memastikan bahwa perusahaan mematuhi semua kewajiban pajak.

b. Deduksi yang Diizinkan

Pemilik properti dapat mengurangi kewajiban pajak properti dengan memanfaatkan deduksi yang diizinkan oleh peraturan pajak, meliputi biaya perbaikan dan pemeliharaan, biaya manajemen properti, asuransi properti, dan pajak properti lokal. Memaksimalkan deduksi yang diizinkan dapat secara signifikan mengurangi pendapatan kena pajak, sehingga mengurangi jumlah pajak yang terutang.

c. Depresiasi

Depresiasi atau penyusutan aset properti adalah pengurangan nilai properti seiring waktu yang diakui untuk tujuan pajak, dan memungkinkan pemilik properti untuk mengklaim pengurangan nilai dari properti dan perbaikan tertentu sebagai deduksi pajak, dan menyebar selama umur ekonomis properti tersebut. 

d. Biaya Pinjaman

Biaya pinjaman seperti bunga dari pinjaman yang digunakan untuk membeli atau meningkatkan properti seringkali dapat dikurangkan dari pendapatan sewa sebelum pajak. Deduksi ini mengakui beban finansial yang terkait dengan pembiayaan properti, sehingga dapat mengurangi pendapatan kena pajak secara signifikan.

5. Faktor Pajak Jual Beli Properti

Pajak jual beli properti merupakan komponen penting dalam transaksi real estat yang mempengaruhi baik pembeli maupun penjual. Beberapa faktor berikut ini dapat menjadi aspek yang dapat mempengaruhi pajak jual beli properti di perusahaan, berikut ini penjelasan lebih lanjut mengenai masing-masing faktor tersebut:

a. Nilai Transaksi

Nilai transaksi adalah dasar penghitungan pajak jual beli dan secara langsung mempengaruhi jumlah pajak yang harus dibayar, biasanya didasari dari harga jual properti yang disepakati oleh pembeli dan penjual. Semakin tinggi nilai transaksi, maka semakin besar pula pajak yang terutang. 

b. Tarif Pajak

Tarif pajak untuk jual beli properti ini bervariasi tergantung pada lokasi properti dan jenis propertinya, seperti residensial, komersial, atau pun industri. Tarif ini ditetapkan oleh otoritas pajak lokal atau nasional, sehingga dapat berubah dari waktu ke waktu. Perubahan dalam tarif pajak dapat memiliki dampak signifikan terhadap biaya transaksi dan harus dipertimbangkan dalam perencanaan keuangan dan analisis investasi properti.

c. Insentif Pajak

Insentif pajak sering ditawarkan untuk mendorong aktivitas di sektor tertentu, seperti perumahan terjangkau, pembangunan berkelanjutan, atau investasi di area tertentu. Tetapi, Insentif ini dapat berubah berdasarkan kebijakan pemerintah dan memerlukan pemantauan dan penyesuaian strategi secara berkala untuk memaksimalkan manfaatnya.

d. Biaya Penutupan

Biaya penutupan ini meliputi berbagai biaya administratif dan hukum yang terkait dengan transfer properti, seperti biaya notaris, biaya pendaftaran, dan biaya hukum. Meskipun secara teknis bukan bagian dari pajak jual beli, biaya penutupan mempengaruhi total biaya transaksi dan dapat mempengaruhi keputusan pembelian atau penjualan.

6. Strategi Kelola Pajak Properti

Pengelolaan pajak properti di perusahaan khususnya pajak sewa properti dan pajak jual beli properti, menjadi aspek penting yang dapat mendukung kelancaran operasional dan keberlanjutan finansial dalam bisnis properti. Strategi pengelolaan pajak yang baik akan memastikan kepatuhan terhadap regulasi yang berlaku, dan mengoptimalkan keuntungan. Berikut ini adalah strategi yang dapat digunakan perusahaan untuk optimalkan pengelolaan pajak properti Anda. 

a. Pemahaman Regulasi Pajak yang Berlaku

Bisnis properti yang harus memiliki pemahaman regulasi pajak yang setempat agar menjadi fondasi pengelolaan pajak properti yang efektif. Perusahaan harus terus memperbarui pengetahuan mengenai peraturan pajak, termasuk cara implementasi core tax administration system, tarif deduksi yang diizinkan, dan batas waktu pelaporan. Pemahaman ini penting untuk memastikan kepatuhan dan menghindari denda atau sanksi, dengan mengikuti perubahan dalam peraturan pajak, perusahaan dapat menyesuaikan strategi yang sesuai dengan perubahan yang terjadi, memanfaatkan setiap kesempatan untuk mengurangi kewajiban pajak.

b. Kelola Catatan Laporan Keuangan 

Perusahaan juga harus melakukan pengelolaan catatan keuangan yang akurat dan terorganisir sehingga memungkinkan bisnis properti untuk melacak pendapatan dan pengeluaran dengan efisien. Catatan laporan keuangan yang rinci akan membantu dalam mengidentifikasi potensi deduksi pajak, juga memastikan bahwa semua kewajiban pajak dihitung dengan benar. Selain itu, catatan yang baik juga penting saat audit pajak, memberikan bukti transaksi dan kepatuhan terhadap peraturan pajak.

c. Optimalisasi Deduksi Pajak

Strategi pengelolaan pajak properti lainnya adalah melakukan optimalisasi deduksi pajak yang akan membantu perusahaan untuk mengurangi jumlah pendapatan kena pajak, dan dapat mengurangi jumlah pajak yang terutang. Hal ini melibatkan strategi seperti mengidentifikasi semua biaya operasional dan pemeliharaan yang dapat dikurangkan, serta memanfaatkan depresiasi properti.

Strategi pengelolaan dalam memaksimalkan deduksi ini membutuhkan pemahaman yang baik tentang apa saja yang diizinkan oleh otoritas pajak, serta dokumentasi keuangan yang tepat dari semua pengeluaran yang dilakukan perusahaan properti. 

d. Perencanaan Pajak dan Pengambilan  Investasi

Perencanaan pajak yang efektif membantu bisnis properti dalam membuat keputusan investasi yang bijaksana, termasuk mempertimbangkan implikasi pajak dari pembelian atau penjualan properti, dan struktur kepemilikan yang paling menguntungkan dari sudut pandang pajak.  Strategi ini akan memastikan bahwa semua keputusan investasi diinformasikan oleh analisis pajak komprehensif, dan mengoptimalkan hasil finansial dari transaksi tersebut.

e. Pemanfaatan Insentif Pajak

Perusahaan properti harus proaktif dalam mencari dan memanfaatkan insentif pajak yang tersedia, yang dapat mengurangi kewajiban pajak. Strategi kelola pajak properti ini mencakup insentif untuk investasi di area tertentu, pengembangan properti berkelanjutan, atau jenis properti tertentu. Memanfaatkan insentif ini membutuhkan pemahaman mengenai kriteria kelayakan dan proses aplikasi, serta pemantauan terhadap insentif baru yang mungkin diperkenalkan.

f. Konsultasi dengan Profesional Pajak

Strategi pengelolaan pajak selanjutnya, khususnya pajak sewa properti dan pajak jual beli properti adalah mengkonsultasikan strategi pajak dengan profesional pajak yang berpengalaman memberikan wawasan yang berharga dan dapat membantu dalam mengidentifikasi peluang penghematan pajak yang mungkin tidak diketahui oleh perusahaan. Konsultan pajak dapat memberikan nasihat mengenai kepatuhan, perencanaan pajak, dan strategi optimalisasi pajak. 

7. Kesimpulan

Dari penjelasan diatas, dapat ditarik kesimpulan bahwa pajak properti seperti pajak sewa dan pajak jual beli merupakan aspek operasional  bisnis yang dapat mempengaruhi berbagai hal, seperti keputusan investasi, aliran kas, dan keberlanjutan finansial bisnis jangka panjang. 

Dengan memahami beberapa faktor pajak properti dan bagaimana strategi pengelolaannya, perusahaan dapat secara efektif mengoptimalkan kewajiban pajak perusahaan terhadap pendapatan sewa maupun pendapatan jual beli. Sehingga dapat memaksimalkan efisiensi operasional dan finansial dalam bisnis properti, memastikan kesuksesan dan pertumbuhan jangka panjang dalam industri yang kompetitif ini.