Umur ekonomis aset tetap adalah aspek penting dalam bisnis properti yang akan menentukan periode waktu di mana aset dianggap produktif dan dapat disusutkan. Dalam pengelolaannya, terdapat peraturan dan regulasi yang telah ditetapkan yang dapat mempengaruhi cara perusahaan menyusutkan nilai aset properti dari waktu ke waktu untuk tujuan pajak properti.

Melalui pembahasan ini, kita akan membahas konsep umum umur ekonomis aset tetap menurut pajak dan bagaimana peraturan tersebut mengatur umur ekonomis aset dalam bisnis properti, serta strategi dan praktik terbaik untuk menentukannya sambil mematuhi ketentuan hukum yang berlaku. 

1. Umur Ekonomis Aset Tetap Adalah

Umur ekonomis aset tetap dalam bisnis properti adalah konsep yang merujuk pada estimasi periode waktu di mana aset tersebut diharapkan dapat beroperasi secara efektif, juga memberikan kontribusi ekonomi pada pemiliknya. Menentukan umur ekonomis aset ini penting karena dapat menentukan seberapa lama sebuah perusahaan dapat mengalokasikan biaya aset melalui penyusutan untuk mengurangi pendapatan kena pajak. 

Setiap aset properti seperti gedung kantor, unit apartemen, atau pusat perbelanjaan, memiliki umur ekonomis yang berbeda-beda, tergantung beberapa faktor mencakup kualitas konstruksi, pemeliharaan, dan perubahan permintaan di pasar properti. Contohnya seperti bangunan yang dibangun dengan standar tinggi dan terus menerus dipelihara mungkin memiliki umur ekonomis yang lebih panjang, dibandingkan dengan bangunan yang kurang terawat.

Untuk mengalokasikan biaya aset tetap selama umur ekonomisnya, perusahaan dapat melakukan proses penyusutan, untuk memberikan gambaran pengurangan nilai aset seiring berjalannya waktu yang berakibat karena penggunaan, usia, atau obsolensi. Penyusutan aset tetap memungkinkan perusahaan untuk mengurangi laba yang dilaporkan setiap tahun dengan jumlah yang sesuai, sehingga dapat mengurangi beban pajak di bisnis properti.

2. Peraturan Pajak Mengenai Umur Ekonomis Aset 

Peraturan umur ekonomis aset tetap menurut pajak di Indonesia, diatur melalui UU PPh yang menyatakan bahwa biaya pengeluaran dalam mendapatkan nilai tetap dengan masa manfaat lebih dari satu tahun wajib dikenakan sebagai biaya, karena mendapatkan, mengelola, dan menawarakan penghasilan. 

Peraturan ini menjadi acuan dalam menentukan bagaimana aset tetap yang dimiliki perusahaan properti harus dilakukan penyusutan untuk tujuan perpajakan. Dalam hal ini, core tax system (CTAS) berperan penting untuk memastikan bahwa proses penyusutan aset dilakukan secara akurat dan sesuai dengan regulasi perpajakan, sehingga mengoptimalkan pengurangan penghasilan bruto perusahaan secara tepat.  

Menurut peraturan Menteri Keuangan No. 96/PMK.03/2009, ada dua jenis kelompok aset tetap dan pajak yang harus dibayarkan untuk pajak properti, yaitu sebagai berikut:

a. Aset Tetap Bukan Bangunan

Untuk aset tetap yang bukan bangunan seperti tanah, mesin, dan peralatan usaha memiliki 4 pengelompokkan tarif pajak properti dengan metode penyusutan garis lurus, yaitu:

• Kelompok 1: Perusahaan yang memiliki aset tetap dengan umur ekonomis 4 tahun dan menggunakan metode penyusutan garis lurus wajib membayar pajak properti dengan PPh 25%, dan jika terjadi penyusutan aset tetap pajak dapat menurun sebesar PPh 50%
• Kelompok 2: Perusahaan yang memiliki aset tetap dengan umur ekonomis 8 tahun dan menggunakan metode penyusutan garis lurus wajib membayar pajak properti dengan PPh 12,5%, dan jika terjadi penyusutan aset tetap pajak dapat menurun sebesar PPh 25%
• Kelompok 3: Perusahaan yang memiliki aset tetap dengan umur ekonomis 16 tahun dan menggunakan metode penyusutan garis lurus wajib membayar pajak properti dengan PPh 6,25%, dan jika terjadi penyusutan aset tetap pajak dapat menurun sebesar PPh 12,5%
• Kelompok 4: Perusahaan yang memiliki aset tetap dengan umur ekonomis 20 tahun dan menggunakan metode penyusutan garis lurus wajib membayar pajak properti dengan PPh 5%, dan jika terjadi penyusutan aset tetap pajak dapat menurun sebesar PPh 10%.

b. Aset Tetap Bangunan

Untuk perusahaan yang memiliki aset tetap bangunan seperti gudang, gedung, rumah, dan lain sebagainya memiliki 2 pengelompokkan tarif pajak properti yang harus dibayarkan:

• Bangunan permanen: Perusahaan yang memiliki aset tetap dengan umur ekonomis 20 tahun dan menggunakan metode penyusutan garis lurus wajib membayar pajak properti dengan PPh 5%
• Bangunan non-permanen: Perusahaan yang memiliki aset tetap dengan umur ekonomis 10 tahun dan menggunakan metode penyusutan garis lurus wajib membayar pajak properti dengan PPh 10%.

3. Cara Tentukan Umur Ekonomis Aset Tetap

Umur ekonomis aset mencerminkan estimasi waktu dimana aset tetap perusahaan diharapkan memberikan kontribusi ekonomi. Untuk menentukan umur ekonomis dengan maksimal, ada beberapa faktor utama yang dapat mempengaruhi penentuan umur ekonomis aset tetap di bisnis properti:

a. Evaluasi Fisik Aset

Hal pertama yang harus dilakukan dalam melakukan evaluasi risiko aset, dengan melibatkan pemeriksaan menyeluruh mengenai kondisi fisik aset, termasuk usia, kualitas konstruksi, dan tingkat pemeliharaannya. Faktor ini dapat secara langsung mempengaruhi berapa lama aset dapat digunakan secara efektif dalam bisnis properti. 

Bangunan yang dibangun dengan material berkualitas tinggi dan dirawat dengan baik cenderung memiliki umur ekonomis yang lebih panjang dibandingkan dengan bangunan yang kurang terawat. Proses ini akan memastikan estimasi penyusutan dapat menggambarkan realitas operasional dan kondisi fisik aset, dan memungkinkan perusahaan untuk merencanakan pemeliharaan dan potensi penggantian yang lebih baik.

b. Pertimbangan Teknologis

Untuk menentukan umur ekonomis, perusahaan dapat mempertimbangkan penggunaan teknologi, seperti peningkatan sistem keamanan atau HVAC (heating, ventilation, and, air conditioning) yang sering mengalami penurunan kualitas dan memerlukan peningkatan untuk mempertahankan daya tarik dan nilai properti. Pertimbangan teknologis akan membantu perusahaan menentukan berapa lama aset tetap akan tetap relevan dan efisien sebelum memerlukan penggantian atau peningkatan yang signifikan.

c. Analisis Pasar

Dengan melakukan analisis pasar, akan membantu dalam menentukan umur ekonomis aset dengan mempertimbangkan faktor eksternal seperti permintaan pasar, tren industri properti, dan perubahan demografis. Contohnya seperti properti di lokasi yang tidak diminati atau area yang mengalami penurunan ekonomi mungkin memiliki umur ekonomis yang lebih pendek karena berkurangnya potensi pendapatan. Sebaliknya, aset di lokasi strategis dengan permintaan tinggi dapat menikmati umur ekonomis yang lebih panjang.

d. Pemilihan Metode Penyusutan

Cara menentukan umur ekonomis selanjutnya adalah memilih metode penyusutan yang tepat, yang berdampak secara langsung pada cara umur ekonomis aset dicatat dalam laporan keuangan. Metode yang dipilih harus mencerminkan pola sebenarnya dari bagaimana aset mengalami penurunan nilai dan kontribusinya terhadap penghasilan. Pemilihan metode menjadi keputusan akuntansi dan memberikan wawasan mengenai bagaimana perusahaan memandang pemanfaatan dan pengelolaan aset mereka seiring waktu.

4. Kesimpulan

Dari penjelasan mengenai konsep umur ekonomis aset tetap menurut pajak, serta bagaimana peraturan dan cara menetapkannya dapat ditarik kesimpulan bahwa hal ini merupakan suatu estimasi waktu di mana aset tersebut diharapkan memberikan manfaat ekonomi, dan dapat disusutkan untuk mengurangi kewajiban pajak suatu perusahaan.

Dengan memahami dan menerapkan bagaimana peraturan pajak properti untuk umur ekonomis aset tetap dan mekanisme penyusutannya, akan memudahkan perusahaan dalam membuat laporan, dan memaksimalkan nilai ekonomi aset dalam pengelolaan bisnis properti.