Setiap perusahaan konstruksi pasti sudah familiar dengan kontrak lump sum. Menurut flex.one, dokumen ini adalah salah satu dari tiga jenis kontrak yang yang paling umum dalam industri konstruksi. Kontrak tersebut menawarkan kepastian biaya kepada pemilik proyek, sehingga memungkinkan untuk mengelola biaya proyek dengan lebih efektif dan menghindari risiko peningkatan biaya yang tak terduga. 

Bagi kontraktor, kontrak lump sum memberikan kemudahan dalam mengelola proyek secara efisien. Dengan metode ini, kontraktor didorong untuk mengelola manajemen biaya dan mencari solusi inovatif dalam pelaksanaan pekerjaan. Setelah ini, kita akan mengulas lebih lanjut mengenai apa itu lump sum, kelebihan, kekurangan, jenis, dan penerapannya untuk meningkatkan efisiensi biaya proyek konstruksi Anda. 

1. Apa Itu Lump Sum?

Lump sum artinya metode pembayaran untuk kontraktor dimana pemilik proyek menyetujui jumlah tetap yang telah dihitung di awal untuk menyelesaikan seluruh pekerjaan sesuai kontrak.

Kontraktor menetapkan harga tetap tanpa mempertimbangkan biaya tambahan selama konstruksi, kecuali ada perubahan besar pada lingkup pekerjaan. Bagi pemilik proyek, metode ini memastikan mereka hanya membayar sesuai kesepakatan awal, mengurangi risiko biaya tak terduga, dan memberikan kepastian anggaran yang lebih jelas.

Ketika sebuah proyek konstruksi disepakati menggunakan metode pembayaran lump sum, kontraktor bertanggung jawab untuk menyelesaikan seluruh pekerjaan sesuai dengan kontrak. Hal ini mendorong kontraktor untuk mengelola sumber daya dan waktu dengan efisien, guna memastikan proyek diselesaikan sesuai schedule dan biaya yang telah ditetapkan. Dengan demikian, metode pembayaran lump sum seringkali dipilih untuk proyek konstruksi yang memiliki ruang lingkup jelas dan spesifikasi baik, sehingga memungkinkan perencanaan biaya yang akurat dan manajemen risiko yang cermat sejak awal proyek dijalankan.

2. Fungsi Kontrak Lump Sum

Kontrak lump sum memberikan kejelasan dan stabilitas finansial bagi penggunanya. Tidak hanya itu saja, kontrak ini mempunyai beberapa kegunaan yang penting untuk proyek Anda. Berikut adalah fungsi penting dari kontrak lump sum :

a. Penetapan Harga yang Jelas 

Kontrak lump sum menetapkan harga tetap untuk penyelesaian seluruh proyek. Harga ini sudah disepakati sejak awal, berdasarkan lingkup pekerjaan yang terperinci. Pembayaran lump sum memastikan bahwa tidak ada perubahan biaya selama proyek berlangsung, kecuali ada perubahan signifikan dalam lingkup pekerjaan. Fungsi ini memungkinkan pemilik proyek dan kontraktor untuk menghindari perubahan anggaran yang tidak terduga. 

b. Kontraktor Bertanggung Jawab Penuh

Dalam kontrak lump sum, risiko biaya tambahan atau pembengkakan anggaran dipindahkan dari pemilik proyek ke kontraktor. Ini berarti peran kontraktor sebagai pengelola biaya sangat besar untuk mengerjakan proyek tanpa melebihi anggaran. Jika ada biaya tambahan akibat kesalahan perhitungan atau masalah lain selama pelaksanaan, kontraktor yang menanggungnya. Fungsi ini ditujukan untuk melindungi pemilik proyek dari pembengkakan biaya, sehingga kontraktor bertanggung jawab penuh atas anggaran dan pelaksanaan proyek.

c. Pembayaran Berdasarkan Progres Proyek

Kontrak lump sum umumnya menetapkan timeline pembayaran yang didasarkan pada pencapaian proyek atau tahapan tertentu. Setiap kali kontraktor menyelesaikan bagian proyek sesuai kesepakatan, pembayaran dilakukan. Fungsi ini membantu memastikan bahwa arus kas tetap stabil bagi kontraktor, sekaligus memberikan pemilik proyek jaminan bahwa pembayaran hanya dilakukan saat pekerjaan mencapai standar yang disepakati. Sistem ini juga membantu mengelola progres proyek dengan lebih baik, karena kedua belah pihak memiliki insentif untuk memastikan pekerjaan diselesaikan tepat waktu.

d. Pengelolaan Perubahan Proyek

Meskipun kontrak lump sum menetapkan harga tetap, ada kemungkinan perubahan dalam lingkup pekerjaan yang membutuhkan penyesuaian kontrak. Setiap perubahan ini harus dinegosiasikan melalui perintah perubahan resmi, dan sering kali melibatkan penyesuaian harga dan waktu penyelesaian. Fungsi ini memastikan bahwa setiap modifikasi pekerjaan dikelola dengan baik dan transparan, sehingga menghindari perselisihan antara pemilik proyek dan kontraktor. Dengan sistem ini, semua perubahan terstruktur dan disepakati sebelum dilaksanakan, menjaga komunikasi tetap jelas.

e. Memudahkan Perencanaan Anggaran

Karena harga proyek sudah ditetapkan sejak awal, kontrak lump sum memberikan kepastian finansial bagi pemilik proyek dan kontraktor. Fungsi ini sangat membantu dalam perencanaan anggaran proyek, karena semua biaya sudah diperhitungkan. Dengan kepastian ini, pemilik proyek bisa merencanakan pengeluaran dengan lebih baik, tanpa khawatir ada biaya tak terduga yang muncul di tengah jalan. Di sisi lain, kontraktor juga bisa mengatur sumber daya dan tenaga kerja sesuai dengan anggaran yang sudah pasti, memastikan efisiensi dalam pelaksanaan proyek.

f. Penyelesaian yang Terstruktur

Sebelum pembayaran akhir dilakukan, kontraktor harus membuktikan bahwa semua aspek proyek telah selesai dengan memuaskan. Fungsi ini memastikan penyelesaian proyek yang terstruktur dan meminimalisasi risiko pekerjaan yang tidak tuntas atau tidak sesuai standar. Pemilik proyek memiliki jaminan bahwa pekerjaan akan selesai dengan kualitas yang baik, sesuai dengan kontrak yang telah disepakati.

3. Kelebihan Kontrak Lump Sum

Penggunaan kontrak lump sum dalam perusahaan konstruksi memberikan keuntungan yang signifikan. Dalam praktiknya, kontraktor didorong untuk mengelola proyek dengan efisiensi tinggi, karena turut bertanggung jawab atas biaya proyek yang telah ditetapkan sebelumnya. Tidak heran, kontrak tersebut sering dipilih sebagai pendekatan yang menguntungkan dalam proyek konstruksi. Berikut ini beberapa keuntungan penggunaan kontrak lump sum lainnya. 

a. Prediktabilitas Biaya

Keuntungan utama kontrak lumpsum adalah memberikan kepastian biaya kepada pemilik proyek, sehingga dapat merencanakan anggaran dengan lebih tepat. Dengan biaya yang telah ditetapkan di awal kontrak, risiko peningkatan biaya yang tidak terduga dapat diminimalkan. Hal ini memungkinkan pemilik proyek untuk mengalokasikan sumber daya dengan lebih efisien dan menghindari kejutan biaya yang dapat mempengaruhi keberlanjutan proyek. Prediktabilitas biaya juga membantu dalam negosiasi pinjaman dan pemenuhan kewajiban keuangan terkait dengan proyek konstruksi.

b. Keterampilan Manajerial

Selain itu, kontrak lump sum mendorong pengembangan keterampilan manajerial yang kuat dalam tim kontraktor. Dengan menetapkan biaya tetap di awal, kontraktor harus memanfaatkan sumber daya dengan efisien untuk memastikan proyek selesai dalam anggaran yang telah ditetapkan. Hal ini membutuhkan perencanaan yang cermat, pengawasan yang ketat, dan kemampuan untuk mengelola risiko dengan bijaksana. Dengan demikian, penggunaan kontrak lump sum tidak hanya menghasilkan proyek yang sukses secara finansial, namun juga meningkatkan reputasi kontraktor dalam industri.

c. Insentif Efisiensi

Terakhir, lump sum juga memberikan insentif bagi kontraktor untuk menyelesaikan proyek dengan efisien. Dengan biaya yang telah ditetapkan di awal, kontraktor memiliki kepentingan langsung dalam mengelola sumber daya dengan bijaksana untuk meningkatkan keuntungan. Hal ini mendorong untuk menemukan solusi yang inovatif, mengurangi pemborosan, dan mengoptimalkan tahap konstruksi. Akibatnya, proyek dapat diselesaikan lebih cepat dan hemat biaya, sehingga memberikan manfaat bagi semua pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi tersebut.

d. Memperjelas Tanggung Jawab

Dalam proyek konstruksi, terkadang ada kebingungan mengenai pembagian tanggung jawab antara kontraktor dan pemilik proyek. Dalam hal ini, kontrak lump sum menetapkan dengan jelas siapa yang bertanggung jawab atas apa, termasuk biaya dan waktu pelaksanaan. Anda sebagai kontraktor bertanggung jawab untuk menyelesaikan proyek sesuai anggaran yang sudah disepakati, sementara pemilik proyek tahu bahwa mereka tidak akan dikenai biaya tambahan. Kejelasan ini membuat proyek berjalan lebih lancar dan mengurangi potensi konflik.

e. Terhindar dari Bunga

Anda tidak perlu khawatir tentang tambahan biaya bunga yang biasanya terjadi dalam pembayaran angsuran. Misalnya, jika proyek pembangunan gedung dibiayai dengan sistem angsuran, setiap pembayaran bisa datang dengan bunga yang menambah biaya secara keseluruhan. Namun, dengan lump sum, seluruh pembayaran dilakukan di awal atau berdasarkan tahapan pencapaian proyek, sehingga Anda tidak perlu membayar lebih dari jumlah yang disepakati.

f. Mendorong Ketepatan Waktu

Salah satu tantangan dalam proyek konstruksi adalah penyelesaian tepat waktu. Anda tentu tidak ingin proyek mengalami masalah biaya yang tidak terduga dan menghambat proses proyek. Dengan kontrak lump sum, Anda sebagai kontraktor memiliki tanggung jawab untuk menyelesaikan proyek sesuai jadwal. Di kontrak ini, semua aspek sudah ditentukan sedari awal, sehingga Anda tidak perlu cemas dengan pengaturan biaya yang mendadak.

4. Kekurangan Kontrak Lump Sum

kontrak lump sum sering dianggap sebagai solusi sederhana untuk mengendalikan biaya. Namun, di balik kemudahan ini, ada beberapa kekurangan yang perlu dihadapi para kontraktor dan pemilik proyek. Berikut adalah beberapa kekurangan dari kontrak lump sum yang perlu Anda waspadai :

a. Tidak Fleksibel 

Anda tentu merasa bahwa perubahan rencana sering kali tak terhindarkan. Misalnya, perubahan desain, penambahan lingkup pekerjaan, atau penyesuaian karena kondisi lapangan. Karena kontrak lump sum menetapkan harga tetap di awal, perubahan-perubahan ini bisa menjadi rumit dan memerlukan negosiasi ulang. Belum lagi, karena sifatnya pembayaran tunggal, maka kontrak ini tidak memiliki skema cicilan bulanan. Akibatnya, pengelolaan proyek pun jadi lebih menantang.

b. Risiko Pembengkakan Biaya 

Perhatikan dengan baik kontrak Anda untuk terhindar dari pembengkakan biaya. Dilansir dari Cotney, jika tidak ada klausul persetujuan arsitektur dan teknik standar dalam kontrak, kontraktor harus membayar lebih untuk menyewa jasa arsitek. Selain itu, Jika ada kesalahan perhitungan atau masalah teknis yang tidak terduga, kontraktor tetap harus menyelesaikan proyek dengan biaya yang sudah disepakati di awal. Ini bisa berdampak besar pada keuntungan kontraktor, bahkan bisa menyebabkan kerugian finansial jika pengelolaan anggaran tidak dilakukan dengan sangat hati-hati.

c. Perencanaan Terlalu Detail

Bayangkan, Anda perlu membuat rencana anggaran proyek dengan akurasi tinggi untuk menghindari masalah di kemudian hari. Ketika ada kesalahan dalam estimasi, Anda bisa terjebak dalam situasi dimana anggaran yang ditetapkan tidak cukup untuk menyelesaikan proyek. Selain itu, jika perencanaan tidak dilakukan dengan cermat, setiap perubahan kecil bisa mempengaruhi jalannya proyek, memaksa Anda melakukan penyesuaian yang bisa memperlambat progres.

d. Keterbatasan dalam Perubahan

Kontrak ini tidak memberikan banyak ruang untuk perubahan yang tidak terduga. Misalnya, jika kondisi lapangan berubah atau terjadi masalah teknis yang tidak diantisipasi, kontraktor sering kali harus menanggung konsekuensinya. Hal ini membuat kontrak jenis ini lebih sulit diterapkan pada proyek yang bersifat dinamis, di mana penyesuaian sering kali diperlukan. Anda mungkin akan merasakan beban tambahan saat harus menyesuaikan diri dengan perubahan, tetapi tetap terikat pada harga tetap yang sudah disepakati.

e. Ketidakpuasan Kerja Sama

Anda perlu waspada dengan ekspetasi yang ada pada klien maupun tim proyek kontruksi. Ketika ada perubahan atau deviasi proyek yang tidak sesuai, pemilik proyek mungkin merasa keberatan dengan biaya tambahan yang harus dikeluarkan. Sebaliknya, Anda mungkin merasa dirugikan jika harus menanggung biaya tambahan tanpa adanya kompensasi. Ketegangan ini bisa memengaruhi hubungan kerja dan membuat suasana kerja kurang kondusif.

f. Rentan Penundaan Proyek

Potensi keterlambatan dapat terjadi akibat perencanaan yang tidak fleksibel. Dampaknya juga akan mempengaruhi seluruh proyek dan memicu ketidakpuasan dari pihak klien. Jika ada masalah yang muncul di luar perencanaan awal, Anda perlu melakukan negosiasi tambahan untuk penyesuaian anggaran dan jadwal. Proses inilah yang kemudian dapat memperpanjang durasi proyek dan meningkatkan biaya operasional. 

5. Jenis Kontrak Lump Sum

Lump sum adalah jenis kontrak di mana biaya total proyek ditetapkan di awal, sehingga memberikan prediktabilitas biaya bagi pemilik proyek. Kontrak tersebut memberikan kepastian biaya hingga mendorong penyelesaian proyek secara efisien. Meskipun demikian, pemilihan jenis kontrak lump sum harus dipertimbangkan cermat sesuai kompleksitas dan kebutuhan proyek konstruksi yang bersangkutan. Ada beberapa jenis kontrak lump sum yang umum digunakan dalam perusahaan konstruksi untuk menetapkan biaya tetap proyek, berikut ini penjelasannya.

a. Fixed Price

Pertama, kontrak lump sum dengan harga tetap adalah jenis kontrak di mana biaya total proyek ditetapkan di awal dan tidak berubah selama pelaksanaan proyek. Dalam kontrak ini, pemilik proyek dan kontraktor menyetujui biaya tetap untuk keseluruhan pekerjaan. Kontrak harga tetap memberikan prediktabilitas biaya yang penting bagi pemilik proyek, memungkinkan untuk merencanakan anggaran dengan lebih tepat. Namun, risiko terkait perubahan ruang lingkup proyek dan biaya tambahan karena kebutuhan tambahan dapat menjadi tanggung jawab pemilik proyek, kecuali jika disepakati sebaliknya dalam kontrak.

Berikut adalah contoh dari kontrak lum sump harga tetap :

b. Cost Plus Contract

Terdapat juga jenis cost plus contract menjadi salah satu jenis kontrak lump sum yang umum digunakan dalam industri konstruksi. Dalam model ini, pemilik proyek setuju untuk pembayaran biaya aktual proyek, seperti biaya bahan, tenaga kerja, dan alat konstruksi, ditambah dengan biaya overhead serta keuntungan yang ditetapkan sebelumnya. Salah satu keuntungan utamanya adalah transparansi biaya, di mana pemilik proyek memiliki visibilitas yang lebih besar atas biaya yang terlibat dalam proyek. Namun tetap ada kekhawatiran terkait risiko biaya tambahan yang mungkin timbul selama pelaksanaan proyek.

Berikut adalah contoh surat perjanjian kontrak cost plus :

c. Time and Materials Contract

Kontrak waktu dan bahan adalah jenis kontrak di mana pemilik proyek membayar kontraktor berdasarkan jam kerja dan bahan yang digunakan, ditambah dengan biaya overhead dan keuntungan. Kontrak ini cocok untuk proyek dengan ruang lingkup yang tidak jelas atau berubah-ubah, karena pemilik proyek hanya membayar untuk sumber daya yang benar-benar digunakan. Pemilik proyek mungkin sulit untuk merencanakan anggaran dengan tepat karena biaya akhir proyek tidak dapat ditetapkan di awal. Oleh karena itu, penting untuk memonitor dan mengelola biaya dengan hati-hati selama pelaksanaan proyek agar tidak melebihi anggaran yang telah ditetapkan.

Supaya Anda mempunyai gambaran, berikut adalah contoh kontrak waktu dan bahan : 

d. Unit Pricing Contract

Unit pricing contract adalah jenis kontrak di mana biaya proyek ditetapkan berdasarkan harga per unit pekerjaan atau material. Pemilik proyek membayar kontraktor berdasarkan jumlah unit yang dikerjakan atau material yang digunakan. Kontrak ini cocok untuk proyek dengan ruang lingkup yang jelas dan terdefinisi dengan baik. Keuntungan penggunaan kontrak tersebut adalah prediktabilitas biaya sehingga pemilik proyek memiliki visibilitas yang lebih besar atas biaya total proyek dan dapat merencanakan anggaran dengan lebih tepat. Meskipun demikian, terdapat juga beberapa tantangan selama kontrak berlangsung, seperti kualitas pekerjaan serta kecukupan unit yang disepakati.

Inilah contoh format dari Unit pricing contract  yang dapat Anda ikuti :

​

6. Penerapan Lump Sum dalam Konstruksi

Anda pasti sering dihadapkan pada tantangan biaya yang terus berubah dalam proyek. Tidak perlu khawatir, karena kontrak lump sum dapat menjawab masalah ini dengan  penetapan harga di awal proyek. Namun, bagaimana contoh untuk kontrak lump sum dalam bidang konstruksi?

Bayangkan Anda sedang mengelola pembangunan sebuah gedung perkantoran. Klien Anda setuju dengan anggaran Rp20 miliar untuk menyelesaikan proyek tersebut. Semua biaya material, tenaga kerja, hingga penyelesaian akhir sudah diperhitungkan dalam jumlah tersebut. Pembayaran lump sum ini memastikan Anda tidak perlu khawatir tentang kenaikan biaya di tengah proyek. 

Namun, agar proyek berjalan sesuai rencana, penting bagi Anda dan tim untuk terus memantau perkembangan proyek dan melakukan komunikasi yang jelas dengan semua pihak. Jika ada perubahan signifikan pada lingkup pekerjaan, Anda butuh menyesuaikan anggaran dengan perjanjian baru.

Sering kali, tantangan yang dihadapi adalah ketika harga material tiba-tiba naik atau ada perubahan lingkup pekerjaan yang tidak diprediksi. Bagaimana untuk mengatasinya? Untuk itu, Anda bisa melakukan perencanaan awal yang matang dan mendetail. Pastikan setiap aspek proyek sudah diperhitungkan dengan baik. Selain itu, menggunakan teknologi manajemen proyek dapat membantu Anda memantau perubahan biaya dan progres secara real-time. Dengan cara ini, kontrak lump sum tidak hanya membantu menjaga stabilitas anggaran, tetapi juga mempermudah Anda dalam menyelesaikan proyek secara tepat.

7. Kesimpulan

Secara keseluruhan, kontrak lump sum membawa manfaat besar bagi perusahaan konstruksi. Dengan kepastian biaya yang diberikannya kepada pemilik proyek dan insentif efisiensi yang diberikannya kepada kontraktor, model ini mendorong hasil yang lebih baik dan lebih terkendali. Kontrak lumpsum adalah salah satu jenis kontrak di mana biaya total proyek ditetapkan di awal, memberikan prediktabilitas biaya yang penting bagi pemilik proyek. 

Keterampilan manajerial yang ditingkatkan, prediktabilitas biaya, dan kontrol yang lebih besar atas proyek adalah faktor-faktor yang menjadikan kontrak lump sum pilihan yang populer dalam industri konstruksi. Namun, penting bagi semua pihak untuk memahami risiko yang terkait dan memilih model kontrak yang paling sesuai dengan kebutuhan dan karakteristik proyek yang akan dijalankan.