PBB atau pajak bumi dan bangunan adalah salah satu pembayaran pajak yang diterapkan di Indonesia kepada pemilik properti atas nilai aset tanah dan bangunan yang dimilikinya. Setiap pemilik properti, baik itu individu maupun perusahaan, wajib dikenai pajak berdasarkan nilai properti yang dimiliki.

Disini, kita akan membahas secara mendalam konsep pajak bumi dan bangunan, serta bagaimana perhitungan akuratnya, dan juga mengetahui bagaimana cara cek pajak bumi dan bangunan properti Anda. Pemahaman mengenai PBB ini penting bagi masyarakat untuk mengetahui kewajiban pajak serta berkontribusi dalam pembangunan dan kemajuan daerah.

1. Pajak Bumi dan Bangunan Adalah

Pajak bumi dan bangunan adalah salah satu jenis pengenaan pajak atas nilai properti atau aset berupa tanah atau bangunan yang dimiliki oleh individu, atau perusahaan properti dan badan usaha. PBB sendiri merupakan sumber pendapatan utama bagi pemerintah daerah, dalam mendukung pembangunan dan penyediaan layanan publik seperti infrastruktur, fasilitas kesehatan dan pendidikan, serta lainnya.

PBB ini terbagi menjadi dua komponen utama, yaitu: pajak atas tanah yang mengacu pada nilai aset tetap tanah pemilik properti, serta pajak atas bangunan yang meliputi nilai aset tetap bangunan yang ada di atas tanah tersebut. Pemerintah telah mengatur PBB ini melalui UU No. 12 Tahun 1985 Tentang Pajak Bumi dan Bangunan, dengan menetapkan tarif PBB yang berbeda di tiap daerah di Indonesia. 

Pemberlakuan PBB ini bertujuan untuk menciptakan keadilan dan kesetaraan dalam pembayaran pajak, serta mendorong pemanfaatan optimal atas lahan dan bangunan yang dimiliki. Pemerintah menggunakan dana dari PBB untuk membiayai berbagai program pembangunan untuk meningkatkan kesejahteraan masyarakat dan memajukan ekonomi daerah. 

2. Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak bumi dan bangunan adalah kewajiban pajak yang dikenakan untuk setiap nilai properti yang Anda miliki, berupa tanah atau bangunan. Untuk mengetahui besaran pajak yang harus Anda bayarkan, Anda harus melakukan perhitungan PBB yang melibatkan beberapa tahapan. Berikut cara menghitung pajak bumi dan bangunan bisnis properti Anda.

a. Menetapkan NJOP

Langkah pertama cara menghitung pajak bumi dan bangunan adalah menetapkan NJOP (Nilai Jual Beli Objek Pajak), yang merupakan nilai standar yang ditetapkan oleh pemerintah daerah untuk setiap properti tanah dan bangunan. NJOP ini ditetapkan berdasarkan karakteristik dan lokasi properti, dengan mempertimbangkan berbagai faktor seperti lokasi geografis, luas tanah, fasilitas umum di sekitar properti, serta nilai pasar properti yang sama di daerah tersebut.

NJOP yang ditetapkan melalui Undang-undang (UU) Nomor 28 Tahun 2009 tentang pajak dan retribusi pajak, yang penetapannya dapat berubah dari waktu ke waktu untuk mengikuti perubahan pasar properti dan kondisi ekonomi. Penetapan NJOP yang adil dan akurat sangat penting karena NJOP menjadi dasar perhitungan PBB, sehingga pengenaan PBB yang wajar dan proporsional dapat terjamin. Anda dapat menetapkan NJOP bisnis properti Anda dengan tiga langkah perhitungan sebagai berikut:

Setelah mengetahui jumlah total NJOP untuk tanah, langkah selanjutnya menetapkan NJOP adalah menghitung total NJOP bangunan dengan rumus berikut:

Jika jumlah total dari NJOP tanah dan NJOP bangunan telah diketahui, selanjutnya Anda hanya perlu menghitung hasil dari NJOP dari aset properti Anda dengan rumus berikut:

b. Menentukan NJKP 

Selanjutnya cara menghitung pajak bumi dan bangunan adalah dengan menentukan NJKP (Nilai Jual Kena Pajak), yang merupakan jumlah nilai jual properti yang digunakan sebagai dasar pengenaan PBB. NJKP ini ditentukan sebagai persentase tertentu dari NJOP properti yang ditetapkan sebelumnya oleh pemerintah daerah. 

NJKP sendiri memiliki persentase yang ditentukan pemerintah berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan No. 201/KMK.04/2000 Tentang Penyesuaian Besarnya Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) sebagai dasar perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Anda dapat menghitung NJKP dengan rumus berikut:

Perhitungan 40% ini diperuntukkan untuk properti objek pajak tanah perkebunan, pertambanan, dan kehutanan, dan untuk objek seperti pedesaan dan perkotaan dapat didasari dari jumlah NJOP setiap properti tanah dan bangunan lebih dari Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah). Sedangkan untuk properti dengan NJOP kurang dari Rp1.000.000.000 (satu miliar rupiah), dapat menggunakan perhitungan sebagai berikut:

NJKP juga dapat ditentukan berdasarkan faktor-faktor seperti lokasi properti, jenis properti, serta karakteristik lingkungan sekitar. Penentuan NJKP menjadi salah satu langkah penting dalam memastikan bahwa pengenaan PBB dilakukan secara adil dan proporsional sesuai dengan nilai properti yang sebenarnya.

c. Hitung Pajak Bumi dan Bangunan

Setelah mengetahui jumlah NJOP dan NJKP dari aset properti, selanjutnya Anda akan dengan mudah dan memahami bagaimana cara menghitung pajak bumi dan bangunan. Pajak bumi dan bangunan ditetapkan oleh pemerintah daerah yang mengacu pada dasar hukum atas Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 48/PMK.03/2021 tentang Tata Cara Pendaftaran, Pelaporan, dan Pendataan Objek Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). 

Pada tahun 2022, pemerintah melalui UU No. 1 Tahun 2022 Tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Daerah (UU HKPD) resmi menaikkan tarif Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan (PBB-P2) senilai 0,5%, yang sebelumnya PBB ini berkisar antara 0,1% - 0,3%. Tarif PBB-P2 ini nantinya akan ditetapkan terlebih dahulu dengan Peraturan Daerah (Perda) di masing-masing daerah

Selain itu, pemerintah juga memberikan regulasi melalui Pasal 41 UU HKPD, bahwa besar PBB-P2 paling maksimal adalah 0,5%, sedangkan jumlah tarik PPB-P2 untuk lahan produksi pangan dan ternak telah ditetapkan lebih rendah daripada tarif untuk lahan selainnya. Anda dapat menghitung PBB dengan rumus berikut:

Proses perhitungan PBB ini dilakukan secara rutin setiap tahunnya, dengan memperhatikan perubahan tarif dan nilai properti yang mungkin terjadi dari waktu ke waktu. Untuk itu, penghitungan PBB dilakukan secara sistematis dan transparan sesuai dengan ketentuan yang berlaku, agar memastikan kontribusi yang adil dalam pembangunan dan penyediaan layanan publik di daerah tersebut.

3. Cara Cek Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak bumi dan bangunan adalah kewajiban yang harus dipenuhi pemilik properti, sehingga Anda perlu mengetahui bagaimana cara cek pajak bumi dan bangunan yang harus Anda bayarkan. Berikut ini langkah dan cara untuk mengetahui bagaimana transaksi dan besaran pajak yang harus dibayarkan untuk aset properti Anda. 

a. Akses PBB Online

Untuk memulai proses pengecekan pajak bumi dan bangunan, Anda dapat mengakses informasi Anda melalui sistem informasi PBB online yang disediakan pemerintah seperti website resmi Direktorat Jenderal Pajak (DJP), atau Badan Pajak dan Retribusi Daerah (BPRD) setempat.

Selain melalui website resmi pemerintah, Anda juga dapat melakukan cek pajak bumi dan bangunan yang harus dibayarkan melalui layanan jasa minimarket seperti KlikIndomaret, ataupun e-commerce yang menyediakan layanan pengecekan besaran dan pembayaran PBB.

b. Masukkan Data Properti

Setelah berhasil masuk ke dalam sistem, selanjutnya Anda perlu memasukkan data properti yang ingin Anda cek. Seperti lokasi tempat tinggal, tahun pembayaran, Nomor Objek Pajak (NOP), atau Nomor Objek Pajak Tak Ada (NOP-TA) yang tertera pada sertifikat aset properti Anda. 

c. Periksa Informasi PBB

Setelah memasukkan data dan verifikasi, pengguna dapat memeriksa informasi pajak properti Anda, seperti jumlah PBB yang harus dibayarkan, status pembayaran, besaran tarif, serta masa pajak bumi dan bangunan yang berlaku. Dengan begitu, pemilik properti dapat mengetahui secara akurat dan detail mengenai kewajiban pajak yang harus dibayarkan.

4. Kesimpulan

Dari penjelasan diatas, dapat kita tarik kesimpulan bahwa pajak bumi dan bangunan adalah bentuk pajak yang wajib dikenakan atas nilai penetapan NJOP dan NJKP properti, yang kemudian digunakan untuk menghitung besaran PBB yang harus dibayarkan oleh pemilik properti baik individu maupun bisnis properti.

Perhitungan PBB ini memiliki peran penting dalam bisnis properti karena tidak hanya menjadi kewajiban hukum, tetapi juga mempengaruhi nilai investasi properti dan pengembangannya. Untuk itu, penting bagi Anda untuk mengetahui cara menghitung pajak bumi dan bangunan, serta bagaimana cara cek pajak tersebut secara online. Dengan memahami berbagai konsep ini, pelaku bisnis properti dapat merencanakan strategi pengelolaan aset dan pengembangan properti secara lebih efektif.