Kenali 11 Jenis Kontrak Proyek Konstruksi beserta Contohnya

Pemilihan kontrak proyek konstruksi yang kurang tepat dapat menimbulkan masalah bagi perusahaan, terutama dalam hal pengelolaan biaya dan risiko, Maka dari itu, memahami jenis kontrak proyek konstruksi yang tepat menjadi penting agar proyek Anda berjalan dengan lancar.

Memilih kontrak yang tepat membantu menentukan lingkup pekerjaan dan membuat mekanisme kerja lebih jelas. Dalam artikel ini, kami akan menjelaskan 11 jenis kontrak kerja proyek konstruksi dan bagaimana memilihnya dengan tepat untuk mencegah timbulnya masalah di lapangan.

Tidak hanya itu, sistem manajemen konstruksi seperti Software Konstruksi dapat membantu Anda mengelola kontrak proyek lebih efisien, meminimalkan risiko, dan memastikan proyek berjalan sesuai rencana.

1. Apa itu Kontrak Proyek Konstruksi?

Kontrak proyek konstruksi adalah perjanjian yang mengatur bagaimana kontraktor dan pemilik proyek bekerja untuk menyelesaikan pekerjaan konstruksi. Keberhasilan proyek konstruksi sangat bergantung pada pemilihan kontrak yang tepat karena dapat memastikan pelaksanaan dan penyelesaian proyek sesuai rencana.

Komponen utama dalam kontrak proyek konstruksi meliputi biaya, waktu, dan kualitas, yang harus disepakati secara jelas. Biaya mengatur anggaran yang dibutuhkan, waktu mencakup jangka waktu penyelesaian, dan kualitas memastikan hasil akhir sesuai standar yang diinginkan.

Dengan kontrak kerja proyek konstruksi yang disusun dengan baik, risiko proyek dapat dicegah, dan tujuan proyek dapat tercapai secara efektif. Oleh karena itu, manajemen kontrak konstruksi untuk kontraktor yang kompeten merupakan suatu proses yang diperlukan untuk menjamin berlangsung operasi konstruksi yang sesuai dengan perjanjian kontrak.

2. Apa Manfaat Memiliki Kontrak Proyek Konstruksi yang Jelas?

Kontrak konstruksi perlu dibuat secara jelas dan komprehensif karena membantu memberikan kepastian hukum yang jelas dan menyamakan ekspektasi dari semua pihak. Kontrak juga menjadi dasar untuk memastikan proyek berjalan dengan baik, mulai dari aspek biaya, waktu, dan kualitasnya. Berikut dijelaskan lebih lanjut manfaat-manfaatnya:

a. Kepastian Hukum yang Jelas

Kontrak tertulis yang lengkap harus mencakup para pihak yang terlibat, ruang lingkup, harga, termin pembayaran, jaminan, denda, addendum/perubahan, dan mekanisme penyelesaian sengketa.

Tujuannya untuk memberi dasar hukum yang kuat jika terjadi perselisihan. PBG adalah salah satu izin yang memberikan kepastian hukum dalam proyek konstruksi, mengikat secara legal, meminimalisir tafsir sepihak, dan mempercepat penyelesaian masalah.

b. Memberikan Kejelasan dalam Proyek

Ruang lingkup kerja, gambar dan spesifikasi, standar mutu, serta peran dan tanggung jawab baik pemilik, kontraktor, atau konsultan dijabarkan dalam kontrak. Jalur komunikasi dan alur persetujuan (shop drawing, material approval, change order) yang jelas dalam kontrak dapat mencegah miskomunikasi dan pekerjaan di luar kesepakatan.

c. Manajemen Proyek yang Efektif

Jadwal, milestone, dan anggaran dasar (BoQ) menjadi acuan pengendalian biaya, waktu, dan kualitas. Metode pembayaran berbasis progres, kriteria penerimaan pekerjaan, dan prosedur pengujian/quality control tertulis dalam kontrak, sehingga monitoring lapangan dan evaluasi kinerja lebih terukur.

d. Mengurangi Risiko dalam Proyek

Alokasi risiko ditetapkan sejak awal. Mulai dari keterlambatan, K3, eskalasi harga material, kondisi tak terduga, hingga force majeure. Ini juga dilengkapi beserta langkah mitigasinya seperti asuransi CAR , jaminan pelaksanaan & pemeliharaan, rencana keselamatan, dan kontinjensi. Dengan demikian, potensi sengketa, keterlambatan, dan pembengkakan biaya dapat ditekan.

Baca juga: Berikut Surat Permohonan Perpanjangan Kontrak Proyek

3. Apa Saja Unsur-Unsur Penting dalam Kontrak Proyek Konstruksi?

Unsur penting dalam kontrak konstruksi mencakup aspek hukum, teknis, hingga manajerial yang wajib ditetapkan jelas sejak awal agar proyek berjalan lancar dan minim sengketa. Berikut isi pokok dari kontrak proyek konstruksi:

• Lingkup Pekerjaan: Menjabarkan detail pekerjaan yang harus dilakukan agar tidak terjadi multitafsir, termasuk batasan dan tanggung jawab masing-masing pihak.
• Jadwal: Menetapkan waktu mulai, target penyelesaian, serta tahapan pelaksanaan agar progres proyek bisa dipantau dan dikendalikan.
• Spesifikasi: Mengatur standar mutu material dan metode kerja sehingga hasil sesuai harapan dan kualitas tetap terjamin.
• Nilai kontrak dan pembayaran: Mengatur total biaya, cara pembayaran, serta jadwalnya, sehingga alur keuangan proyek tertata transparan.
• Hak dan kewajiban: Merinci tanggung jawab masing-masing pihak terkait bahan, tenaga kerja, peralatan, dan izin yang dibutuhkan.
• Penyelesaian Sengketa: Menyediakan prosedur resmi untuk mengatasi perselisihan, misalnya melalui mediasi, arbitrase, atau jalur hukum.
• Jaminan: Mengatur garansi atas bahan dan hasil pekerjaan, termasuk masa pemeliharaan untuk menjamin kualitas pasca serah terima.
• Klausul pemutusan kontrak: Menjelaskan kondisi tertentu yang bisa membuat kontrak dihentikan lebih awal demi melindungi kepentingan pihak terkait.
• Force majeure: Mengatur situasi darurat di luar kendali, seperti bencana atau kerusuhan, yang dapat mengganggu pelaksanaan proyek.
• Tanda tangan: Berfungsi sebagai pengesahan kontrak, lengkap dengan tanda tangan semua pihak dan meterai untuk memberikan kekuatan hukum.

4. Jenis Kontrak Proyek Konstruksi yang Paling Umum

Dalam lingkup konstruksi, pemilihan kontrak proyek yang tepat sangat penting agar proyek konstruksi dapat berjalan lancar. Berikut adalah 11 jenis kontrak konstruksi yang paling umum digunakan untuk berbagai kebutuhan dan kondisi proyek.

a. Kontrak Lump Sum

Kontrak lump sum adalah jenis kontrak dengan harga yang disepakati di awal dan tidak berubah sepanjang proyek. Kelebihannya adalah kejelasan biaya, yang dapat meminimalisir risiko biaya tak terduga. Namun, kekurangannya adalah ketidak fleksibelan terhadap perubahan proyek. Jenis kontrak ini cocok untuk proyek dengan ruang lingkup yang jelas dan pasti.

b. Kontrak Cost Plus

Kontrak cost plus menetapkan pembayaran berdasarkan biaya aktual proyek ditambah margin keuntungan yang disepakati. Kelebihannya adalah fleksibilitas untuk perubahan desain atau kondisi proyek.

Kekurangannya, biaya proyek bisa lebih tinggi jika tidak dikelola dengan baik. Kontrak ini cocok digunakan untuk proyek yang membutuhkan fleksibilitas dalam perubahan desain.

c. Kontrak Turnkey

Dalam kontrak kerja proyek konstruksi ini, kontraktor bertanggung jawab secara penuh untuk mengelola semua aspek proyek. Kontrak turnkey memberikan keuntungan signifikan bagi pemilik proyek karena mereka dapat mengalihkan seluruh risiko dan tanggung jawab kepada kontraktor.

Sistem ini sering digunakan dalam proyek-proyek besar seperti pembangunan fasilitas industri, infrastruktur, dan instalasi teknis lainnya. Keberhasilan kontrak Turnkey sangat bergantung pada kompetensi dan pengalaman kontraktor, serta kemampuan mereka dalam mengelola seluruh aspek proyek secara efisien dan efektif.

d. Kontrak Time and Material

Dalam kontrak time and material, pembayaran dilakukan berdasarkan waktu yang digunakan dan bahan yang dipakai. Kelebihannya adalah sangat cocok untuk proyek yang sulit diprediksi atau memiliki ruang lingkup yang tidak jelas. Namun, kekurangannya adalah potensi pengeluaran yang lebih besar karena tidak ada batasan biaya yang pasti.

e. Kontrak Unit Price

Kontrak unit price merupakan pembayaran berdasarkan harga per unit pekerjaan yang diselesaikan. Kelebihan kontrak kerja proyek konstruksi ini adalah membuat estimasi biaya per unit pekerjaan lebih mudah.

Kekurangannya adalah masalah yang mungkin timbul jika volume pekerjaan tidak sesuai dengan estimasi awal. Kontrak ini lebih cocok untuk proyek dengan jumlah unit pekerjaan yang besar.

f. Kontrak Target Estimate

Kontrak target estimate menetapkan estimasi biaya awal, dan biaya lebih atau kurang dari estimasi dibagi antara pemilik dan kontraktor. Keuntungannya adalah kedua pihak memiliki insentif untuk efisiensi biaya, namun risikonya adalah biaya tidak pasti jika estimasi awal tidak akurat.

g. Kontrak Design and Build

Kontrak design and build memberi tanggung jawab pada kontraktor untuk merancang sekaligus membangun proyek. Kelebihan kontrak konstruksi ini adalah penghematan waktu dan biaya karena desain dan konstruksi dilakukan oleh satu pihak.

Kekurangannya adalah kemungkinan ketidaksesuaian antara desain dan konstruksi dapat terjadi. Kontrak ini cocok untuk proyek yang membutuhkan percepatan waktu dan koordinasi yang lebih sederhana.

h. Kontrak Management Contracting

Dalam kontrak management contracting, kontraktor tidak bertanggung jawab mengelola proyek, tetapi bukan sebagai pelaksana langsung. Kelebihannya adalah dapat mengelola risiko lebih baik dan mengoptimalkan alur kerja antar sub-kontraktor.

Kekurangannya adalah koordinasi yang lebih rumit antara berbagai pihak yang terlibat. Jika proyek besar yang melibatkan banyak subkontraktor, jenis kontrak ini sebaiknya digunakan.

i. Kontrak Persentase

Kontrak persentase melibatkan pembayaran berdasarkan persentase dari total biaya proyek. Keuntungannya adalah fleksibilitas terhadap perubahan, namun kekurangannya adalah biaya bisa meningkat jika pengawasan tidak ketat, karena pembayaran dihitung berdasarkan persentase.

j. Kontrak Harga Satuan

Dalam kontrak harga satuan, pembayaran didasarkan pada jumlah unit pekerjaan yang selesai, seperti meter kubik beton atau meter persegi atap. Sistem kontrak proyek ini dimulai ketika pemilik proyek dan kontraktor menyepakati harga per unit untuk setiap item pekerjaan.

k. Kontrak Gabungan Harga Satuan dan Lump Sum

Kontrak gabungan ini menggabungkan pembayaran harga satuan untuk sebagian pekerjaan dan lump sum untuk sisanya. Keuntungannya adalah fleksibilitas untuk proyek yang sulit diprediksi, namun dapat menimbulkan ketidakpastian biaya jika kegiatan dengan harga satuan melebihi estimasi.

Untuk mengoptimalkan perencanaan, pengawasan, dan pengelolaan proyek, ScaleOcean Construction Software hadir sebagai solusi. Dengan fitur perencanaan proyek yang terintegrasi, Anda dapat memonitor kemajuan proyek secara real-time, mengelola anggaran dengan lebih akurat, serta mengotomatiskan pembuatan surat kontrak proyek

5. Apa Saja Faktor yang Mempengaruhi Pemilihan Jenis Kontrak?

Pemilihan jenis kontrak kerja proyek konstruksi dipengaruhi oleh berbagai faktor yang menentukan kesuksesan proyek. Faktor-faktor penting yang harus dipertimbangkan termasuk kompleksitas dan skala proyek, anggaran, waktu, dan kemungkinan perubahan desain selama proses pembangunan. Berikut adalah penjelasan lebih lanjut mengenai faktor-faktor tersebut.

a. Skala dan Kompleksitas Proyek

Skala dan kompleksitas proyek sangat mempengaruhi pemilihan jenis kontrak. Proyek besar dan kompleks pada umumnya memerlukan kontrak yang lebih fleksibel untuk mengakomodasi perubahan yang terjadi selama pelaksanaan.

Kontrak yang lebih fleksibel, seperti kontrak waktu dan material atau biaya plus, lebih sesuai karena dapat menyesuaikan dengan dinamika proyek yang kompleks dan tidak dapat diprediksi.

b. Anggaran

Anggaran yang tersedia merupakan salah satu faktor penting dalam memilih jenis kontrak. Jika anggaran terbatas, kontrak lump sum seringkali menjadi pilihan karena memberikan kepastian biaya di awal proyek.

Namun, jika proyek memiliki fleksibilitas anggaran, kontrak seperti cost plus atau unit price bisa dipertimbangkan untuk memberikan ruang bagi perubahan atau penyesuaian biaya yang diperlukan selama proyek berlangsung.

Sebagai ilustrasi, contoh SPK proyek dengan skala besar dan kompleksitas tinggi sering kali menggunakan kontrak biaya-plus. Dalam kontrak ini, pemilik proyek setuju untuk mengganti biaya pembangunan seperti tenaga kerja, material, dan biaya lainnya, ditambah pembayaran tambahan yang biasanya dinyatakan sebagai persentase dari total harga kontrak.

c. Waktu

Tenggat waktu yang ketat memerlukan pemilihan kontrak yang dapat menjamin efisiensi dalam pelaksanaan. Proyek dengan waktu terbatas membutuhkan kontrak yang jelas dan terstruktur, seperti kontrak lump sum atau design and build, yang dapat mengurangi potensi keterlambatan dan meminimalkan risiko waktu tambahan dari waktu yang dijadwalkan.

d. Perubahan Desain

Jika proyek diperkirakan akan mengalami perubahan desain yang sering, penting untuk memilih kontrak yang lebih fleksibel. Untuk proyek yang kerap mengalami perubahan, kontrak plus biaya atau waktu dan material lebih sesuai karena memungkinkan penyesuaian biaya dan waktu dengan lebih mudah.

6. Masalah Umum dalam Pemilihan Kontrak Proyek Konstruksi

Masalah umum dalam pemilihan kontrak proyek konstruksi seringkali terkait dengan kesalahpahaman dalam menafsirkan klausul kontrak. Hal ini dapat menyebabkan perbedaan pemahaman antara pihak-pihak terkait, yang berdampak pada kelancaran proyek.

Selain itu, risiko biaya yang lebih tinggi dari yang diperkirakan juga sering terjadi, terutama pada kontrak cost plus atau time and material yang tidak terkontrol dengan baik. Ketidakpastian terhadap kualitas hasil kerja juga bisa menjadi masalah besar, terutama jika spesifikasi tidak dijelaskan dengan jelas.

Solusi untuk mengatasi masalah ini adalah dengan menggunakan software konstruksi terbaik yang dapat membantu dalam pengelolaan kontrak, pemantauan biaya, dan kualitas kerja. Software ini juga dapat mengurangi risiko yang muncul dan memastikan proyek berjalan sesuai rencana.

7. Contoh Kontrak untuk Sebuah Proyek Kontruksi

Sebagai contoh surat kontrak kerja proyek sederhana, perhatikan skenario berikut. Sebuah perusahaan yang bergerak di bidang real estate sedang membangun infrastruktur perkantoran dan industri.

Perusahaan ini pun bekerja sama dengan perusahaan konstruksi sebagai penyedia jasa pembangunan. Berdasarkan rencana proyek, pembangunan ini dikerjakan selama 12 bulan, mulai dari 1 Mei 2023 hingga 30 April 2024.

Lingkup pekerjaan dalam proyek pembangunan tersebut antara lain persiapan dan pembersihan lahan, penggalian dan pekerjaan pondasi. Selain itu ada juga konstruksi struktur gedung, pemasangan atap, lantai, dan dinding, instalasi listrik, air, dan sistem pengkondisian udara, finishing interior dan eksterior serta pengujian dan serah terima gedung.

Biaya proyek yang disediakan pada contoh kontrak kerja proyek ini adalah Rp200.000.000.000, yang akan dibayar dalam lima tahap. Penundaan penyelesaian proyek akan dikenakan penalti sebesar Rp2.000.000 per hari. Dari skenario tersebut, maka contoh surat kontrak kerja proyek sederhana yang bisa dibuat adalah sebagai berikut.

8. Dasar Hukum Kontrak Proyek Konstruksi dan Standar di Indonesia

Di Indonesia, ada beberapa dasar hukum dan standar yang mengatur kontrak proyek konstruksi, baik untuk proyek pemerintah maupun swasta. Berikut adalah beberapa dasar hukum dan standar yang berlaku di Indonesia:

a. UU No. 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi

Undang-Undang No. 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi ini menjadi landasan hukum utama yang mengatur penyelenggaraan jasa konstruksi di Indonesia. UU ini menetapkan aturan mengenai kewajiban, hak, dan tanggung jawab penyedia jasa konstruksi serta prosedur pelaksanaan proyek konstruksi.

b. Permen PUPR No. 14 Tahun 2020 tentang Standar dan Pedoman Pengadaan Jasa Konstruksi melalui Penyedia

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) No. 14 Tahun 2020 ini mengatur pengadaan jasa konstruksi melalui penyedia dengan fokus pada standar dan pedoman yang harus diikuti dalam proses tender. Permen ini juga mencakup ketentuan teknis dan administratif yang perlu dipenuhi oleh penyedia jasa dalam pengadaan proyek konstruksi pemerintah.

c. FIDIC (International Federation of Consulting Engineers)

FIDIC adalah standar kontrak internasional yang sering diadaptasi di Indonesia, khususnya untuk proyek-proyek konstruksi besar dan kompleks. Standar ini mencakup berbagai jenis kontrak yang dapat disesuaikan dengan kebutuhan proyek, memastikan kelancaran hubungan antara kontraktor dan pemilik proyek.

9. Strategi Memilih Kontrak Proyek Konstruksi yang Tepat untuk Anda

Memilih kontrak konstruksi yang tepat adalah langkah penting dalam memastikan kelancaran dan keberhasilan proyek. Dalam memilih jenis kontrak, ada beberapa strategi yang perlu dipertimbangkan untuk menyesuaikan dengan karakteristik dan kebutuhan proyek Anda.

a. Pertimbangkan Jenis Proyek dengan Matang

Pemilihan jenis kontrak yang tepat harus didasarkan pada jenis proyek yang Anda kelola.Untuk proyek besar dan kompleks, Anda mungkin membutuhkan kontrak yang lebih fleksibel agar bisa menyesuaikan dengan perubahan yang terjadi selama pengerjaan. Sementara untuk proyek kecil, kontrak dengan harga tetap lebih sesuai karena membantu menjaga anggaran tetap terjaga.

b. Evaluasi Kebutuhan Fleksibilitas

Lalu, pertimbangkan apakah desain proyek akan berubah seiring berjalannya waktu. Jika proyek Anda berisiko mengalami perubahan desain, kontrak yang lebih fleksibel seperti kontrak cost plus atau time and material akan lebih cocok. Kontrak ini memungkinkan Anda menyesuaikan biaya dan waktu tanpa mengganggu kelancaran proyek.

c. Pilih Berdasarkan Anggaran dan Sumber Daya

Selanjutnya, pilih kontrak yang sesuai dengan anggaran dan kapasitas proyek Anda. Jika anggaran terbatas, kontrak lump sum adalah pilihan yang baik karena memberikan kepastian biaya di awal.

Untuk proyek dengan anggaran lebih besar atau sumber daya yang lebih banyak, kontrak seperti unit price atau cost plus bisa lebih fleksibel dalam menangani perubahan yang diperlukan. Memilih kontrak sesuai dengan anggaran konstruksi dan kemampuan pengelolaan proyek akan membantu Anda mengontrol biaya dan sumber daya dengan lebih efektif.

d. Gunakan Software Pengelolaan Kontrak

Di Indonesia, terdapat berbagai pilihan software konstruksi terbaik yang dapat membantu mempermudah pengelolaan proyek. Meskipun banyak opsi yang tersedia, kami merekomendasikan ScaleOcean sebagai solusi yang dapat memenuhi kebutuhan pengelolaan kontrak konstruksi Anda.

Menggunakan software pengelolaan kontrak ScaleOcean bisa menjadi solusi yang mempermudah pengelolaan kontrak Anda. Dengan fitur yang komprehensif, ScaleOcean memungkinkan Anda untuk memantau biaya, jadwal, dan kualitas proyek secara real time, membantu mengurangi potensi risiko ketidaksesuaian kontrak.

Selain itu, software ini mendukung koordinasi yang lebih baik antar pihak terkait dan memastikan setiap klausul kontrak dikelola dengan lebih efisien, sehingga proyek Anda dapat berjalan dengan lebih lancar dan sesuai dengan rencana.

10. Kesimpulan

Kontrak proyek konstruksi adalah perjanjian hukum antara pemilik proyek dan penyedia jasa konstruksi yang mengatur hak, kewajiban, biaya, jadwal, dan lingkup pekerjaan. Dokumen ini melindungi semua pihak, mencegah kesalahpahaman, serta menjadi dasar hukum pelaksanaan dan audit proyek.

Manfaat kontrak proyek konstruksi adalah memastikan proyek berjalan sesuai kesepakatan dan menghindari konflik serta masalah hukum. Di Indonesia sendiri, UU No. 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi menjadi landasan hukum utama dalam mengatur perjanjian jasa konstruksi tersebut.

Untuk mempermudah pengelolaan kontrak dan meminimalkan risiko, teknologi dan software konstruksi terbaik dapat menjadi solusi efektif. ScaleOcean, dengan fitur lengkapnya, dapat membantu Anda mengelola kontrak proyek dengan lebih efisien. Coba demo gratis untuk melihat bagaimana sistem ini dapat meningkatkan efisiensi dan transparansi proyek Anda.