Dalam melakukan perencanaan dan pengembangan proyek perusahaan properti, Anda harus mengetahui istilah Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Koefisien Dasar Hijau (KDH) yang merupakan parameter penitng untuk menentukan bagaimana lahan dapat dimanfaatkan. 

Dalam artikel ini, kita akan menjelaskan lebih lanjut mengenai konsep dan memberikan panduan langkah demi langkah bagaimana cara menghitung KDB KLB KDH dalam bisnis properti. Pemahaman ini akan membantu merencanakan proyek dengan lebih efisien, mematuhi regulasi yang berlaku, dan memastikan pembangunan properti yang berkelanjutan dan ramah lingkungan.

1. Apa itu KDB

Koefisien dasar bangunan atau lebih sering disingkat KDB adalah salah satu parameter dalam bisnis properti yang digunakan untuk menghitung seberapa besar luas bangunan yang dapat dibangun di atas suatu lahan. Semakin tinggi KDB, maka semakin besar luas bangunan yang dapat dibangun di atas lahan tersebut. 

KDB biasanya ditentukan oleh pemerintah setempat dan ditetapkan berdasarkan beberapa faktor seperti infrastruktur, kepadatan penduduk, dan kebutuhan ruang hijau dalam proyek pembuatan properti. Dalam implementasinya, pengembang properti perlu memperhatikan KDB saat merencanakan proyek pembangunan agar sesuai dengan regulasi yang berlaku dan memaksimalkan potensi penggunaan lahan secara optimal.

Jika terjadi kesalahan dalam perhitungan dan penetapan KDB, dapat berpotensi menyebabkan masalah hukum, penundaan proyek, atau bahkan terjadi pembongkaran struktur bangunan yang tidak sesuai dengan peraturan pemerintah setempat. Untuk itu, pemahaman mengenai KBD ini sangat penting bagi pengelola properti untuk menghindari risiko yang tidak diinginkan. 

2. Apa itu KLB

KLB atau koefisien lantai bangunan adalah penetuan parameter dalam bisnis properti yang digunakan untuk menghitung total luas bangunan yang dapat dibangun di atas suatu lahan properti. Tepatnya, KLB menjadi  rasio antara total lantai yang dapat dibangun dengan luas tanah yang tersedia. Jadi semakin tinggi penetapan KLB, maka semakin besar potensi pengembangan properti di lahan tersebut.

KLB yang tinggi bisa menjadi daya tarik bagi pengembang properti karena memungkinkan untuk membangun lebih banyak unit atau fasilitas pada lahan yang sama. Namun, hal ini juga perlu diimbangi dengan pertimbangan terhadap infrastruktur, kepadatan penduduk, dan dampak lingkungan. Untuk itu, pengembang properti harus memperhatikan KLB secara cermat, dengan mempertimbangkan ketersediaan lahan, regulasi pemerintah, dan permintaan pasar sebelum menentukan proyek yang akan dikembangkan.

Dengan mengoptimalkan KLB properti, Anda dapat meningkatkan nilai aset untuk investasi properti dan menghasilkan keuntungan yang lebih besar. Akan tetapi, perlu juga dipahami bahwa penentuan KLB ini harus seimbang, karena jika KLB berlebihan dan terlalu tinggi dapat menimbulkan masalah seperti kepadatan yang meningkat, atau kurangnya ruang terbuka hijau. 

3. Apa itu KDH

Untuk KDH atau koefisien dasar hijau, merupakan parameter penentu dalam perencanaan dan pengembangan bisnis properti yang berkelanjutan. KDH sendiri KDH mengacu pada rasio antara luas area terbuka hijau dengan luas total lahan yang tersedia. Konsep ini relevan untuk perkotaan yang semakin padat, di mana keberadaan ruang terbuka hijau memiliki nilai penting untuk kesejahteraan masyarakat dan lingkungan.

KDH ini menjadi salah satu aspek penting yang menentukan kualitas dan keberlanjutan suatu proyek. Semakin tinggi KDH, maka semakin besar proporsi lahan yang dialokasikan untuk ruang terbuka hijau, yang dapat meningkatkan kualitas lingkungan dan kesejahteraan penghuni. Untuk itu, pengembang propertu dapat memperhatikan KDH yang cenderung menghasilkan proyek yang lebih ramah lingkungan dan diminati banyak orang yang semakin sadar akan pentingnya keberlanjutan ramah lingkungan.

KDH sendiri di tentukan untuk menjaga keseimbangan antara pembangunan perkotaan dengan pelestarian lingkungan, sehingga kebijakan mendorong tingginya KDH dapat memberikan insentif kepada pengembang properti untuk mengalokasikan lebih banyak ruang untuk area terbuka hijau dalam proyeknya. Pengembang yang memprioritaskan KDH dapat memperoleh manfaat jangka panjang, seperti meningkatnya nilai aset properti, daya tarik yang lebih besar bagi konsumen yang peduli lingkungan, serta kontribusi positif terhadap keseimbangan ekosistem perkotaan.

4. Cara Menghitung KDB KLB KDH

Setelah mengetahui konsepnya, kita akan memberikan pemahaman mengenai bagaimana cara menghitung KDB KLB KDH, yang menjadi langkah penting untuk melakukan perencanaan dan pengembangan properti. Sehingga memungkinkan pengembang dapat menghasilkan proyek yang efisien, berkelanjutan, dan memiliki nilai aset yang tinggi. 

a. Cara Menghitung KDB

Perhitungan KLB memiliki standar yang berbeda, tergantung kawasan yang ditentukan oleh pemerintah setempat. KLB ini ditentukan melalui keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 441 Tahun 1998 yang menyatakan bahwa setiap area yang memiliki dinding pembatas setinggi dibawah 1,2 m2, maka tidak termasuk ke dalam perhitungan KDB. 

Untuk menghitung KDB, pertama-tama Anda perlu memahami peraturan tata ruang dan zonasi yang berlaku di daerah tempat properti di bangun dan berapa persentase penggunaan lahan di daerah tersebut, lalu tentukan jenis properti yang akan dibangun. Setelah memahami dan menentukan kedua aspek tersebut, Anda dapat menghitung luas bangunan yang direncanakan untuk dibangun dan luas lahan yang tersedia untuk pembangunan, dengan rumus berikut:

Kita akan memahami perhitungannya dengan skenario contoh sederhana dari perusahaan Properti KM, yang memiliki total luas tanah sekitar 1.000 m2, dengan peraturan KDB sebesar 50% maka dapat dihitung sebagai berikut:

Dari perhitungan ini, dapat diketahui bahwa perusahaan properti KM memiliki luas maksimal bangunan yang boleh dibuat adalah 500 m2.

b. Cara Menghitung KLB

Untuk mengetahui cara menghitung KLB, kita harus mengetahui dasar peraturan yang telah ditetapkan melalui PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. KLB ini menjadi persentase penentuan hasil antara seluruh lantai bangunan yang dapat dibuat dengan luas lahan yang tersedia setelah dihitung KDB-nya. KLB dapat dihitung dengan rumus sebagai berikut:

Untuk lebih mudah memahami, kami memberikan skenario contoh berikut. Perusahaan properti KM yang telah menghitung hasil KDB dari luas lahan yaitu 500 m2, selanjutnya akan menghitung KLB dengan peraturan pemerintah setempat seluas 4.000 m2. Dapat dihitung sebagai berikut:

Dari cara menghitung KLB ini, dapat dilihat bahwa perusahaan properti KM dengan KDB 500 m2 memiliki maksimal pembangunan 8 lantai untuk proyek propertinya.

c. Cara Menghitung KDH

Perhitungan KDH ini diatur dalam UU No. 28 Tahun 2002 tentang bangunan gedung yang menyatakan bahwa angka persentase KDH menjadi perbandingan antara luas ruang terbuka di luar bangunan gedung yang dibuat untuk pertamanan atau penghijauan, dan juga untuk luas tanah perpetakan atau deraha perencanaan penghijauan yang dikuasasi sesuai rencana tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan. Anda dapat menghitung KDH properti dengan rumus berikut:

Untuk memudahkan dalam menghitung koefisien dasar hijau atau KDH, Anda dapat memahami skenario contoh yang kami uraikan berikut, dengan perusahaan properti KM yang telah menghitung hasil KDB dari luas lahan yaitu 500 m2, dan akan membuat lahan ruang terbuka hijau di luar gedung dengan KHD yang ditentukan pemerintah setempat adalah 1000 m2, dapat dihitung sebagai berikut:

Dari perhitungan diatas, kita menjadi tahu bahwa perusahaan properti KM yang akan membangun gedung ini dapat membuat ruang terbuka hijau sejumlah 20% dari luas tanah setelah KDB. 

5. Kesimpulan

Dari penjelasan diatas mengenai konsep dan cara menghitung KDB KLB KDH, dapat kita tarik kesimpulan, bahwa ketiga aspek tersebut menjadi parameter kunci yang menentukan dan mengatur penggunaan lahan, luas bangunan, dan pelestarian ruang hijau dalam pengembangan proyek properti.

Untuk itu, Anda harus melakukan perhitungan akurat tiga parameter ini untuk memastikan kesesuaian bangunan dengan regulasi setempat, memaksimalkan potensi penggunaan lahan berlebih, sehingga dapat membangun properti yang berkelanjutan dan ramah lingkungan demi menjadi keseimbangan antara pembangunan fisik dengan lingkungan sekitar.