Konsep dan Cara Menghitung KDB KLB KDH di Properti

Dalam melakukan perencanaan dan pengembangan proyek perusahaan properti, Anda harus mengetahui istilah Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), dan Koefisien Dasar Hijau (KDH) yang merupakan parameter penitng untuk menentukan bagaimana lahan dapat dimanfaatkan.

KDB adalah rasio luas bangunan terhadap luas lahan, KLB membandingkan total luas lantai bangunan dengan luas lahan, dan KDH merupakan perbandingan luas area hijau dengan luas lahan. Ketentuan KDB, KLB, dan KDH dapat bervariasi tergantung pada jenis bangunan serta lokasi pembangunannya.

Dalam artikel ini, kita akan menjelaskan lebih lanjut mengenai konsep dan memberikan panduan langkah demi langkah bagaimana cara menghitung KDB KLB KDH dalam bisnis properti. Pemahaman ini akan membantu merencanakan proyek dengan lebih efisien, mematuhi regulasi yang berlaku, dan memastikan pembangunan properti yang berkelanjutan dan ramah lingkungan.

Key Takeaways

• Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah persentase maksimal luas lantai dasar yang dapat dibangun di atas luas lahan yang tersedia.
• Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka persentase yang menunjukkan perbandingan antara total luas seluruh lantai bangunan dengan luas total lahan.
• Koefisien Daerah Hijau (KDB) adalah angka persentase yang menunjukkan perbandingan antara luas ruang terbuka hijau dengan luas total lahan.
• Software Konstruksi ScaleOcean, solusi terbaik untuk mengelola proses KDB, KLB, dan KDH, memastikan pembangunan sesuai batasan lahan secara efisien dan terintegrasi.

Coba Demo Gratis!

1. Apa itu KDB?

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah persentase yang menunjukkan perbandingan antara luas area yang dapat digunakan untuk mendirikan bangunan atau proyek konstruksi dengan luas total lahan yang dimiliki. Hal ini untuk memastikan ada ruang yang cukup untuk sirkulasi dan resapan air.

Fungsi utama KDB adalah untuk mengatur sejauh mana lahan dapat tertutup bangunan, menjaga keseimbangan antara pembangunan dan ruang terbuka. Sebagai contoh, jika lahan seluas 1.000 m² memiliki KDB 60%, maka luas dasar bangunan yang diizinkan adalah 600 m².

2. Apa itu KLB?

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah persentase yang menggambarkan perbandingan antara total luas lantai bangunan, termasuk lantai dasar dan lantai atas, dengan luas lahan yang tersedia. KLB berfungsi untuk mengatur kepadatan pembangunan vertikal dalam suatu area.

Fungsi utama KLB adalah untuk mencegah terjadinya kepadatan bangunan yang berlebihan, sehingga memungkinkan pengelolaan ruang yang lebih teratur. Sebagai contoh, jika lahan seluas 1.000 m² memiliki KLB 2,4, maka total luas lantai bangunan yang diizinkan adalah 2.400 m².

3. Apa itu KDH?

KDH atau Koefisien Dasar Hijau adalah persentase yang menunjukkan perbandingan antara luas ruang terbuka hijau, seperti taman atau kebun, dengan luas total lahan yang tersedia. KDH berfungsi untuk memastikan bahwa ada cukup ruang terbuka hijau dalam suatu kawasan.

Pentingnya ruang terbuka hijau adalah untuk meningkatkan kualitas lingkungan dan estetika kawasan. Sebagai contoh, jika sebuah lahan seluas 1.000 m² memiliki KDH 40%, maka 400 m² dari lahan tersebut harus dialokasikan untuk ruang terbuka hijau.

Baca juga: Kelola Pajak Sewa dan Pajak Jual Beli Properti di Bisnis

4. Fungsi dan Tujuan KDB KLB KDH

KDB, KLB, dan KDH adalah istilah dalam perencanaan tata ruang yang merujuk pada tiga koefisien penting yang mengatur batasan pembangunan di sebuah lahan. Secara keseluruhan, ketiganya berfungsi untuk menyelaraskan penggunaan ruang dengan perencanaan tata ruang yang ditetapkan oleh pemerintah.

Berikut adalah tujuan utama dari penerapan KDB KLB KDH:

a. Menciptakan Tata Ruang yang Tertata Baik

Tujuan utama dari penerapan KDB, KLB, dan KDH adalah untuk memastikan struktur dan pola ruang kota diatur dengan baik. Dengan demikian, pembangunan dapat terhindar dari penyebaran yang tidak terkendali dan tidak sesuai dengan rencana pembangunan yang ada.

b. Mendukung Pembangunan Berkelanjutan

Ketiga koefisien ini juga dirancang untuk menjaga keseimbangan antara pemanfaatan lahan saat ini dan kebutuhan infrastruktur serta kelestarian lingkungan di masa depan. Hal ini penting untuk memastikan bahwa pembangunan tidak merusak potensi yang ada untuk generasi mendatang.

c. Mengendalikan Kepadatan

Selain itu, KDB, KLB, dan KDH membantu dalam mengatur kepadatan bangunan dan kegiatan yang ada di suatu wilayah. Dengan pengaturan ini, kualitas pelayanan publik seperti fasilitas umum dan infrastruktur dapat tetap terjaga dan tidak terbebani oleh jumlah penduduk yang terlalu padat.

d. Menjaga Fungsi Lingkungan

Kehadiran ketiga komponen ini juga bertujuan untuk melindungi fungsi lingkungan, seperti area resapan air. Selain itu, mereka berperan dalam mengurangi risiko bencana seperti banjir dan erosi, serta memastikan ruang terbuka hijau tetap ada untuk keseimbangan ekosistem.

Dalam proses ini, software konstruksi dapat digunakan untuk memastikan bahwa semua aspek tata ruang dan peraturan pemerintah dapat diintegrasikan dengan baik dalam perencanaan dan pelaksanaan proyek. Hal ini juga untuk membantu tim dalam pengelolaan sumber daya secara lebih efisien.

5. Ketentuan Terkait KDB KLB KDH

Dalam pengaturan tata ruang, ketentuan terkait KDB, KLB, dan KDH diatur berdasarkan hierarki peraturan yang dimulai dari peraturan pemerintah hingga peraturan daerah. Hal ini bertujuan untuk menjaga keteraturan pembangunan dan mengatur pemanfaatan ruang yang sesuai dengan kebutuhan wilayah. PBG adalah salah satu instrumen yang memastikan kepatuhan terhadap peraturan ini dalam proses pembangunan.

Berikut landasan hukum utama KDB, KLB, dan KDH diatur mulai dari peraturan pemerintah hingga peraturan daerah:

a. Peraturan Pemerintah (PP)

Peraturan mengenai kepadatan dan ketinggian bangunan diatur dalam peraturan pemerintah, seperti PP No. 16 Tahun 2021. Aturan ini mengimplementasikan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, menggantikan peraturan sebelumnya, PP No. 36 Tahun 2005.

b. Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan Peraturan Zonasi

Selanjutnya, nilai KDB, KLB, dan KDH yang lebih spesifik ditentukan oleh pemerintah daerah dalam dokumen perencanaan seperti RTRW, RDTR, dan Peraturan Zonasi. Dokumen-dokumen ini mengarahkan penggunaan lahan sesuai dengan peraturan yang berlaku di tingkat provinsi, kabupaten, atau kota.

6. Cara Menghitung KDB KLB KDH

Dalam menghitung KDB, KLB, dan KDH, ada dua pendekatan yang bisa digunakan. Pertama, menghitung batasan maksimal berdasarkan nilai yang ditetapkan pemerintah daerah dalam RDTR atau Peraturan Zonasi, dan kedua, menghitung nilai eksisting berdasarkan kondisi atau izin bangunan yang sudah ada.

Untuk menghitung KDB, KLB, dan KDH, berikut rumus dan contoh perhitungan masing-masing koefiesnnya:

a. Cara Menghitung KDB

Perhitungan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) dapat bervariasi tergantung pada zonasi dan kebijakan tata ruang yang ditetapkan oleh pemerintah daerah. Mengacu pada Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 441 Tahun 1998, area dengan dinding pembatas di bawah 1,2 m² tidak dihitung dalam KDB.

Langkah pertama dalam menghitung KDB adalah memahami aturan zonasi dan tata ruang yang berlaku di area properti yang akan dikembangkan. Setiap wilayah memiliki batasan penggunaan lahan yang berbeda, tergantung pada fungsi bangunan dan kepadatan yang diinginkan.

Selanjutnya, penting untuk menentukan jenis properti yang akan dibangun, apakah itu residensial, komersial, atau industri. Setiap kategori properti memiliki ketentuan KDB yang berbeda, sehingga pemahaman akan regulasi tersebut sangat penting untuk pengembangan yang sesuai.

Untuk menghitung KDB, gunakan rumus berikut:

Sebagai contoh, jika Anda memiliki lahan seluas 1.000 m² dengan KDB 50%, maka luas lantai dasar maksimal yang dapat dibangun adalah 50% × 1.000 m = 500 m. Dengan demikian, hanya 500 m² dari lahan yang dapat digunakan untuk membangun.

b. Cara Menghitung KLB

Untuk menghitung Koefisien Lantai Bangunan (KLB), rumus yang digunakan adalah KLB = Luas Seluruh Lantai Bangunan / Luas Lahan. Sementara itu, untuk mengetahui luas total lantai maksimal yang diperbolehkan, rumus yang digunakan adalah Luas Total Lantai Bangunan = KLB x Luas Lahan.

Untuk menghitung Koefisien Lantai Bangunan (KLB), kita mengacu pada peraturan yang ditetapkan dalam PP No. 16 Tahun 2021, yang merupakan peraturan pelaksanaan dari UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. KLB adalah rasio antara luas total lantai bangunan yang dapat dibangun dan luas tanah.

Nilai KLB ini penting karena berfungsi sebagai acuan untuk menentukan batas maksimal luas lantai yang boleh dibangun pada suatu lahan, setelah memperhitungkan Koefisien Dasar Bangunan (KDB).

Berikut rumus KLB (Koefisien Lantai Bangunan):

Sebagai contoh, jika lahan seluas 1.000 m² memiliki KLB 4,0, maka total luas lantai yang diizinkan adalah 4,0×1.000 m=4.000 m. Dengan KDB 500 m² dan KLB 4.000 m², Anda bisa membangun hingga 8 lantai (4.000 m÷500 m).

c. Cara Menghitung KDH

Perhitungan Koefisien Daerah Hijau (KDH) diatur dalam Undang-Undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, yang mengharuskan setiap proyek pembangunan untuk menyediakan ruang terbuka hijau sebagai bagian dari tata ruang dan lingkungan yang berkelanjutan.

Persentase KDH dihitung berdasarkan perbandingan antara luas ruang terbuka hijau di luar bangunan dengan total luas tanah yang dimiliki. Perhitungan ini bertujuan untuk memastikan bahwa setiap pembangunan tetap menjaga keseimbangan ekologi dan memberikan manfaat lingkungan bagi masyarakat.

Untuk menghitung Koefisien Dasar Hijau (KDH), rumus yang digunakan adalah:

Sebagai contoh, jika sebuah lahan seluas 5.000 m² memiliki KDH 40%, maka luas area 40%×5.000 m=2.000 m. Hal ini memastikan keberadaan ruang terbuka hijau yang cukup dalam suatu kawasan.

Untuk memudahkan seluruh proses di atas, Software Konstruksi ScaleOcean memberikan solusi terbaik untuk mengelola proses KDB (Koefisien Dasar Bangunan), KLB (Koefisien Lantai Bangunan), dan KDH (Koefisien Dasar Hijau) dengan cara yang efisien dan terintegrasi.

Dengan modul yang fleksibel dan dapat disesuaikan, contoh teknologi konstruksi dari ScaleOcean memungkinkan Anda untuk memantau dan mengelola perencanaan pemanfaatan lahan secara real-time, memastikan bahwa setiap proyek pembangunan memenuhi regulasi dan standar yang berlaku.

Melalui otomatisasi proses dan analisis data yang mendalam, ScaleOcean membantu Anda dalam merencanakan penggunaan ruang yang optimal, meningkatkan produktivitas, dan meminimalkan kesalahan manusia dalam perhitungan.

Dengan integrasi antara berbagai modul seperti pengelolaan kontrak, anggaran, dan pengadaan, Anda dapat dengan mudah melacak perkembangan proyek dari awal hingga akhir. ScaleOcean juga menawarkan uji coba gratis sehingga memudahkan Anda untuk melihat bagaimana sistem ini membantu setiap langkah pembangunan proyek Anda.

Baca juga: 7 Modul ERP untuk Dukung Praktik Manajemen Aset Modern

7. Kesimpulan

KDB, KLB, dan KDH adalah singkatan dari Koefisien Dasar Bangunan, Koefisien Lantai Bangunan, dan Koefisien Dasar Hijau. Ketiganya merupakan parameter dalam perencanaan tata ruang dan pembangunan yang ditetapkan oleh pemerintah untuk mengatur pemanfaatan lahan secara efisien dan berkelanjutan.

Untuk memastikan perencanaan yang lebih terintegrasi dan sesuai regulasi, gunakan software konstruksi terbaik dari ScaleOcean. Dengan fitur canggih, software ini membantu mengelola proyek secara efisien, memastikan kepatuhan terhadap aturan, dan meminimalkan risiko kesalahan dalam pelaksanaan pembangunan.