Jenis Pajak Properti di Indonesia yang Harus Kamu Pahami

Pajak properti merupakan kewajiban yang harus dipenuhi oleh setiap pemilik atau pengusaha properti. Pengenaan pajak ini memengaruhi berbagai aspek, dari harga properti hingga keputusan investasi. Dengan memahami jenis pajak properti secara mendalam, kamu bisa mengelola kewajiban ini dengan lebih efektif dan menghindari masalah hukum.

Namun, banyak pemilik properti yang tidak sepenuhnya memahami jenis pajak yang dikenakan, seperti PBB, PPh, atau BPHTB, serta cara penghitungan dan pelaporannya. Hal ini sering kali mengarah pada kesalahan pembayaran atau bahkan potensi sanksi dari pihak berwenang, yang tentunya merugikan.

Artikel ini akan membahas secara detail berbagai jenis pajak properti, mulai dari PPh Final atas pengalihan properti, PBB, hingga cara mengurangi beban pajak melalui berbagai strategi. Dengan memahami pengenaan pajak ini, kamu dapat mengelola kewajiban pajak dengan lebih efisien dan sesuai peraturan yang berlaku.

1. Apa Itu Pajak Properti?

Pajak properti di Indonesia adalah kewajiban yang dikenakan pada penjual, pembeli, dan pemilik properti. Setiap pihak yang terlibat dalam transaksi properti memiliki kewajiban pajak yang berbeda. Pajak-pajak ini penting untuk memastikan kelancaran transaksi dan mendanai berbagai layanan publik.

Bagi pemilik properti, pajak yang harus dibayar mencakup PBB tahunan dan PPh Final 10% untuk pendapatan dari sewa properti. Tarif pajak ini bervariasi tergantung pada jenis dan status properti (misalnya, hunian atau komersial). Berikut ini adalah beberapa jenis pajak properti yang perlu dipahami:

• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB): Pajak yang dikenakan terhadap tanah dan bangunan sesuai dengan nilai jual objek pajak (NJOP) yang ditetapkan oleh pemerintah daerah.
• Pajak Penghasilan atas Penjualan Properti (Capital Gains Tax): Pajak PPh yang dikenakan pada keuntungan yang diperoleh penjual dari transaksi penjualan properti, dengan tarif 2,5%.
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB): Pajak yang dikenakan kepada pembeli saat pengalihan hak atas tanah atau bangunan, dengan tarif 5%.
• Bea Balik Nama (BBN): Pajak yang dikenakan pada pembeli saat transaksi properti, sekitar 2% dari nilai transaksi.
• Pajak Penghasilan atas Sewa Properti (PPh Final 10%): Pajak yang dikenakan pada pemilik properti yang memperoleh pendapatan dari penyewaan properti, dengan tarif 10% dari pendapatan sewa.

2. Fungsi dan Dampak Pajak Properti

Pajak properti memiliki dampak signifikan terhadap pasar properti dan sektor ekonomi secara keseluruhan. Dengan pengaturan yang tepat, pajak properti dapat berfungsi untuk mengendalikan harga pasar, mendorong investasi, memengaruhi permintaan dan penawaran, serta memastikan distribusi beban pajak yang adil.

a. Pengendalian Harga Pasar Properti

Pengenaan pajak yang tinggi pada transaksi jual beli properti, seperti PBB dan BPHTB, dapat membantu mengurangi spekulasi di pasar. Hal ini mendorong stabilitas harga properti dan mencegah lonjakan harga yang berlebihan, yang seringkali disebabkan oleh spekulan yang mengejar keuntungan jangka pendek.

b. Mendorong Pertumbuhan di Sektor Properti

Kebijakan pajak yang bijaksana, seperti pengurangan tarif PBB atau pembebasan BPHTB untuk proyek tertentu, dapat mendorong investasi di sektor real estat. Insentif pajak perusahaan properti ini dapat diarahkan pada pengembangan perumahan rakyat atau kawasan industri, yang memberikan dampak positif pada pertumbuhan ekonomi.

c. Berdampak pada Permintaan dan Penawaran

Pajak properti memengaruhi permintaan dan penawaran pasar real estat. Kenaikan tarif PBB dapat menurunkan permintaan, karena biaya kepemilikan yang lebih tinggi. Sebaliknya, insentif pajak dapat meningkatkan permintaan, membuat properti lebih terjangkau, terutama di sektor perumahan dan komersial.

d. Keadilan dalam Pembagian Beban Pajak

Pajak perusahaan properti harus diterapkan secara adil agar tidak membebani masyarakat berpenghasilan rendah. Kebijakan pajak yang tepat memastikan bahwa seluruh lapisan masyarakat, termasuk yang berpenghasilan rendah, tetap dapat memenuhi kewajiban pajak tanpa menambah beban ekonomi yang berlebihan, sambil mendanai pembangunan.

3. Jenis Pajak Properti yang Dikenakan pada Pengusaha Properti

Pajak properti menjadi kewajiban yang harus dipenuhi oleh setiap pengusaha properti dalam setiap transaksi jual-beli atau penyewaan properti. Tujuan pengenaan pajak ini adalah untuk mendanai berbagai layanan publik dan kegiatan pembangunan.

Dalam konteks bisnis properti, pajak juga menjadi alat pengawasan terhadap kepemilikan dan peredaran properti. Adanya pajak ini membantu memastikan bahwa sektor properti tetap tumbuh secara sehat dan mendukung ekonomi nasional.

Oleh karena itu, pengusaha properti harus memahami berbagai jenis pajak yang dikenakan agar dapat menjalankan bisnis dengan mematuhi peraturan dan mengelola beban pajaknya dengan bijak. Berikut adalah beberapa jenis pajak penjualan properti yang dikenakan pada pengusaha properti di Indonesia.

a. Pajak Penghasilan (PPh) Final

PPh Final dikenakan atas penghasilan yang diterima dari transaksi pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Tarif yang dikenakan adalah 2,5% dari nilai transaksi properti.

Pajak ini dipungut saat transaksi jual-beli properti, dan besarnya dihitung berdasarkan harga jual properti yang disepakati oleh kedua belah pihak. Rumus perhitungan PPh final dalam pajak penjualan properti adalah:

Contoh perhitungan PPh final dalam pajak penjualan properti:

Jika sebuah rumah dijual seharga Rp4 miliar, maka PPh Final yang harus dibayar oleh penjual adalah:

b. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

PBB adalah pajak tahunan yang dikenakan atas tanah dan bangunan yang dimiliki oleh individu atau badan hukum. Besaran PBB dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang tercantum dalam Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT).

Tarif PBB umumnya adalah 0,2% dari NJOP, tetapi dapat bervariasi tergantung pada lokasi dan ketentuan daerah setempat. Rumus perhitungan PBB adalah sebagai berikut:

Contoh perhitungan PBB dalam pajak penjualan properti adalah sebagai berikut:

Jika NJOP suatu properti adalah Rp1,5 miliar dan NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) sebesar Rp15 juta, maka perhitungan PBB adalah:

Jika Anda mencari solusi dari sulitnya mengelola pajak properti dan memastikan kepatuhan terhadap peraturan yang berlaku, Software Property Management ScaleOcean bisa menjadi pilihan tepat. ScaleOcean membantu pengusaha properti menghitung dan mengelola berbagai pajak, seperti PBB, PPh, dan BPHTB, secara otomatis.

4. Jenis Pajak Properti yang Ditanggung Pembeli Properti

Sebagai pembeli properti, selain harus menanggung harga properti itu sendiri, Anda juga perlu memahami berbagai jenis pajak properti yang harus dibayar. Pajak-pajak ini diterapkan untuk memastikan bahwa transaksi properti berjalan sesuai dengan peraturan yang berlaku, serta untuk mendanai layanan publik yang ada.

Pembeli properti memiliki kewajiban membayar pajak, yang meliputi PPN, PPnBM, BPHTB, dan biaya terkait lainnya. Memahami jenis pajak ini penting agar proses pembelian properti berjalan lancar dan bebas dari masalah hukum. Berikut adalah beberapa jenis pajak yang ditanggung oleh pembeli properti di Indonesia:

a. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

PPN adalah pajak yang dikenakan pada transaksi jual-beli properti baru, dan biasanya dibayar oleh pembeli. Tarif PPN untuk transaksi properti adalah 10%, yang dikenakan pada properti primer yang dijual oleh pengembang kepada konsumen.

PPN ini dipungut oleh penjual yang terdaftar sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP) dan kemudian disetorkan ke negara. Rumus perhitungan PPN pembelian properti adalah:

Contoh perhitungan PPN pembelian properti adalah sebagai berikut:

Jika pembeli membeli sebuah rumah baru seharga Rp1,5 miliar, maka PPN yang harus dibayar adalah:

b. Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM)

PPnBM dikenakan pada transaksi properti mewah, seperti apartemen atau rumah besar dengan harga yang tinggi. Tarif PPnBM adalah 20% dari harga jual properti, dan hanya berlaku untuk properti baru yang dijual oleh pengembang.

Properti yang tergolong mewah adalah properti yang harga jualnya mencapai batas tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah. Rumus perhitungan PPnBM dalam pembelian sebuah properti yaitu:

Contoh perhitungan PPnBM dalam pembelian sebuah properti:

Misalnya, sebuah apartemen mewah dijual dengan harga Rp4 miliar. Maka PPnBM yang harus dibayar oleh pembeli adalah:

c. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB dikenakan pada pembeli properti saat transaksi jual beli yang melibatkan pengalihan hak atas tanah atau bangunan. Tarif BPHTB adalah 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yang dihitung berdasarkan harga transaksi dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang ditetapkan oleh daerah. Rumus perhitungan BPTHB adalah:

Contoh perhitungan BPHTB dalam pembelian sebuah properti yaitu:

Jika harga transaksi properti adalah Rp2,5 miliar dan NPOPTKP yang berlaku adalah Rp60 juta, maka BPHTB yang harus dibayar adalah:

d. Bea Balik Nama (BBN)

BBN dikenakan kepada pembeli saat melakukan proses balik nama sertifikat properti. Pajak BBN umumnya diurus oleh pihak developer dalam transaksi properti baru, namun jika pembelian dilakukan secara perorangan, pembeli harus mengurusnya sendiri atau melalui notaris.

Tarif BBN rata-rata sekitar 2% dari nilai transaksi properti. Rumus perhitungan BBN dalam satu kali transaksi properti adalah sebagai berikut ini:

Contoh perhitungan bea balik nama (BBN) dalam pembelian properti misalnya:

Jika pembeli melakukan transaksi pembelian rumah dengan harga Rp1,2 miliar, maka pajak Bea Balik Nama (BBN) yang harus dibayar dapat dihitung berdasarkan tarif yang berlaku. Oleh karena itu, perhitungan BBN yang harus dibayar adalah:

e. PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak)

PNBP adalah seluruh penerimaan Pemerintah Pusat yang tidak berasal dari penerimaan perpajakan. Salah satu contoh PNBP yang dikenakan pada transaksi properti adalah saat pembeli mengajukan permohonan balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN).

PNBP ini diperlukan sebagai biaya administrasi dalam proses perubahan nama pada sertifikat tanah. Rumus perhitungan penerimaan negara bukan pajak (PNBP) yaitu:

Contoh perhitungan PNBP dalam bisnis properti:

Misalnya, untuk tanah seluas 500 m² di Jakarta Barat dengan Zona Nilai Tanah (ZNT) yang telah ditentukan oleh BPN sebesar Rp5.000.000 per m², maka PNBP yang harus dibayar adalah:

PNBP ini juga bergantung pada Zona Nilai Tanah (ZNT), yang merupakan perkiraan nilai tanah di suatu lokasi yang diterbitkan oleh Kementerian Agraria dan Tata Ruang/BPN. ZNT mencerminkan harga pasar tanah di daerah tersebut, tanpa menghitung nilai bangunan yang ada di atasnya.

Dengan memahami berbagai jenis pajak yang dikenakan pada pembeli properti, Anda dapat lebih siap dalam mengelola biaya tambahan ini. Memenuhi kewajiban pajak dengan benar tidak hanya membantu kelancaran transaksi tetapi juga memastikan kepatuhan terhadap peraturan yang berlaku.

5. Jenis Pajak Properti untuk Usaha Real-Estate

Pajak dalam usaha real-estate memiliki peran penting dalam memastikan kepatuhan terhadap regulasi perpajakan. Bagi pengusaha properti yang terlibat dalam pengalihan hak atas tanah atau bangunan, pengenaan pajak juga berlaku untuk transaksi yang dilakukan melalui skema Kontrak Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estate (KIK DIRE).

a. Objek Pajak Penghasilan atas Pengalihan Real-Estate

PPh Final dikenakan kepada pengusaha real-estate yang mengalihkan hak atas tanah atau bangunan kepada SPC atau KIK dalam skema KIK DIRE. Tarif pajak yang dikenakan adalah 0,5% dari nilai transaksi pengalihan properti.

Dasar pengenaan pajak (DPP) dihitung berdasarkan jumlah bruto yang diterima dari pengalihan properti. Jika wajib pajak tidak memiliki hubungan istimewa dengan SPC atau KIK, pajak dihitung berdasarkan nilai transaksi yang sesungguhnya diterima.

b. Dasar Pengenaan Pajak

Dasar Pengenaan Pajak (DPP) atas pengalihan real estate dalam skema KIK DIRE adalah sebagai berikut:

• Jumlah Bruto yang Diterima Wajib Pajak: DPP dihitung berdasarkan jumlah yang sesungguhnya diterima oleh wajib pajak dari pengalihan real estate jika tidak ada hubungan istimewa dengan SPC/KIK.
• Jumlah yang Seharusnya Diterima: Jika wajib pajak memiliki hubungan istimewa dengan SPC/KIK, DPP dihitung berdasarkan jumlah yang seharusnya diterima oleh wajib pajak dari pengalihan properti tersebut.

c. Tata Cara Pembayaran

• Pembayaran PPh Final: Pajak harus dibayar oleh wajib pajak sebelum akta, keputusan, perjanjian, atau kesepakatan atas pengalihan real estate ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
• Waktu Pembayaran: Pembayaran dilakukan paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran.
• Metode Pembayaran: Pembayaran dapat dilakukan melalui layanan loket atau teller bank (over the counter) atau melalui sistem pembayaran elektronik yang tersedia di bank atau pos persepsi.

d. Kewajiban Penyampaian Surat Pemberitahuan

Wajib pajak yang melakukan pengalihan real estate dan dikenakan PPh pengalihan wajib menyampaikan surat pemberitahuan kepada kepala KPP tempat wajib pajak terdaftar tentang pengalihan real estate kepada SPC atau KIK dalam skema KIK DIRE, sesuai format PMK No. 81 Tahun 2024.

Dokumen yang Diperlukan:

• Fotokopi surat pemberitahuan efektifnya pernyataan pendaftaran DIRE berbentuk KIK yang dilegalisasi oleh OJK.
• Keterangan dari OJK bahwa wajib pajak melakukan transaksi dengan SPC atau KIK dalam skema KIK tertentu.
• Surat pernyataan bermeterai dari wajib pajak mengenai pengalihan real estate.
• Fotokopi Surat Setoran Pajak (SSP) atas penghasilan dari pengalihan real estate.

e. Tata Cara Pelaporan

• Pelaporan Pajak: Wajib pajak yang membayar PPh Final harus melaporkan penghasilan yang diterima serta PPh yang telah dibayar dalam SPT Masa PPh Pasal 4 Ayat (2).
• Batas Waktu Pelaporan: Pelaporan dilakukan paling lambat 20 hari setelah Masa Pajak berakhir, melalui SPT Masa PPh Pasal 4 Ayat (2) sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

f. Pajak Penghasilan atas Sewa Properti

Selain itu ada juga PPh sewa, PPh ini dikenakan atas pendapatan yang diterima pemilik properti dari penyewaan propertinya. Tarif yang dikenakan adalah 10% dari total pendapatan sewa yang diterima dalam satu tahun. Karena merupakan PPh final, pemilik properti tidak perlu lagi melaporkan pendapatan sewa tersebut dalam SPT Tahunan.

6. Tips Mengurangi Pembayaran Pajak Properti

Ada beberapa strategi yang dapat kamu terapkan untuk mengurangi pembayaran pajak properti, baik melalui pemanfaatan insentif fiskal, konsultasi dengan ahli pajak, ataupun memanfaatkan berbagai kebijakan pajak yang ada. Dengan pendekatan yang tepat, kamu dapat mengoptimalkan kewajiban pajak perusahaan properti yang harus dibayar.

a. Manfaatkan Potongan dan Insentif Pajak

Pemerintah memberikan berbagai insentif fiskal, seperti potongan pajak untuk biaya bunga hipotek, pajak properti lokal, dan biaya asuransi properti. Dengan memanfaatkan semua potongan dan insentif yang tersedia, kamu dapat secara signifikan mengurangi kewajiban pajak properti yang harus dibayar.

b. Berkonsultasi dengan Ahli Pajak

Menggunakan jasa konsultan pajak yang berpengalaman akan membantu kamu mengidentifikasi potensi keringanan pajak yang bisa dimanfaatkan. Mereka juga dapat menyarankan strategi pajak yang tepat serta memastikan pelaporan pengeluaran properti sesuai dengan regulasi perpajakan yang berlaku.

c. Mengoptimalkan PPh Pasal 4(2)

PPh Pasal 4(2) dikenakan atas pendapatan sewa properti. Pemilik properti dapat mengurangi beban pajak dengan mengelola pengeluaran properti secara bijaksana, seperti melalui renovasi atau perbaikan, yang dapat dikurangkan dari penghasilan sewa dan mengurangi pajak yang terutang.

d. Memanfaatkan PBB untuk Mengurangi Pajak

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang dibayar dapat digunakan untuk mengurangi pajak penghasilan dalam laporan tahunan. Pemilik properti dapat mencatat PBB yang dibayar sebagai biaya yang mengurangi kewajiban pajak, namun hal ini harus dilakukan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

e. Menggunakan Program Insentif Pemerintah

Pemerintah Indonesia sering menawarkan program insentif pajak untuk sektor properti, seperti pembebasan atau pengurangan pajak untuk proyek di daerah tertentu. Pemilik properti harus mengikuti perkembangan program ini untuk memanfaatkan insentif yang dapat mengurangi beban pajak sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

7. Kesimpulan

Pajak properti di Indonesia terdiri dari berbagai jenis kewajiban yang dikenakan pada pemilik, penjual, dan pembeli properti, dengan tujuan untuk mendanai layanan publik dan mendukung pembangunan ekonomi. Pajak properti juga berfungsi untuk mengendalikan harga pasar, mendorong investasi, dan memastikan distribusi beban pajak yang adil.

Beberapa pajak utama dalam transaksi properti antara lain Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Pajak Penghasilan (PPh), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM). Setiap pajak ini memiliki aturan dan tarif yang berbeda, tergantung pada jenis dan status properti.

Untuk mengoptimalkan kewajiban pajak dan memastikan kepatuhan pada peraturan yang berlaku, perusahaan properti perlu mengelola pajak dengan bijak. ScaleOcean menawarkan solusi yang membantu pengelolaan pajak dengan lebih efisien dan terorganisir. Cobalah demo gratis ScaleOcean untuk mulai mengelola pajak properti Anda dengan lebih cerdas!